Der BGH hat im letzten Jahr mit Urteilen vom 28.03., 23.05. und 10.10. den Rahmen für den Umgang mit baulichen Veränderungen und deren anschließender Nutzung abgesteckt.
Worum ging es?
Am 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) hatte sich der BGH mit der Frage der unbilligen Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG) eines Wohnungseigentümers durch den von dem Betrieb ausgehenden tieffrequenten Schall einer zu installierenden Klimaanlage zu beschäftigen. Per Beschluss wurde dem Eigentümer des Penthouses die Installation eines Split-Klimagerät auf eigene Kosten gestattet. Nähere Regelungen zum Betrieb des Geräts enthielt der Beschluss nicht. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung gingen gegen den Beschluss vor, da sie befürchteten, dass durch den späteren Betrieb der Klimaanlage Lärmgrenzwerte überschritten werden würden.
Der BGH entschied, dass bei der Bewertung, ob eine bauliche Veränderung zu einer unbilligen Benachteiligung führt, im Grundsatz nur durch die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen zu berücksichtigen sind. Nicht maßgeblich seien bloße Auswirkungen des späteren Gebrauchs. Etwas anderes könne nur gelten, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident sei, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung einhergehen wird.
Im Folgenden stellte der BGH zudem klar, dass die Bestandskraft eines Beschlusses über bauliche Veränderungen Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer gegen den Bauwilligen wegen Immissionen im räumlichen Bereich des Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht ausschließe. Nutze ein Eigentümer eine gestattete bauliche Veränderung unter Missachtung von – beispielsweise – Lärmschutzbestimmungen oder führe die Nutzung zu einem sonstigen Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, schütze ihn die vorherige bestandskräftige Gestattung der baulichen Veränderung nicht vor sich daraus ergebenden Unterlassungsansprüchen. Dies wird in der Regel aber lediglich dazu führen, dass die Nutzung der baulichen Veränderung zeitlich zu beschränken sei.
Weiterhin stellte der BGH klar, dass es im Rahmen des Beschlusses über die bauliche Veränderung nicht bereits einer flankierenden Nutzungsregelung bedürfe. Die GdWE könne solche Regelungen auch noch im Nachhinein beschließen, z.B. durch Bestimmungen in der Hausordnung.
Ebenfalls zu einem Split-Klimagerät entschied der BGH gleichermaßen am 23.05.2025 (Az. V ZR 128/24).
Auch am 10.10.2025 (Az. V ZR 192/24) hatte der BGH über die Frage der Nutzung einer beschlossenen baulichen Veränderung zu befinden, dem jedoch ein anderer, in seinen Grundlagen allerdings vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag. Die Eigentümer einer Wohneinheit im Erdgeschoss bauten in Räume im Kellergeschoss, welche als „Kellerraum“ bezeichnet waren und an denen ihn ein Sondernutzungsrecht zustand, eine Toilette samt Anschluss an die Frisch- und Abwasserleitung, ein Leerrohr für die Verlegung eines TV-Kabels sowie eine geflieste Nasszelle mit Tür, Dusch, WC, Wachsbecken und Spülbecken samt Anschlüssen und drei selbstversorgte Heizkörper ein. Diese baulichen Veränderungen wurden mit Beschluss nachträglich genehmigt. Ein Eigentümer wandte sich hiergegen mit dem Einwand, dass die Räume durch die Baumaßnahmen nunmehr als Wohnraum genutzt werden könnten, was der vorgesehenen Nutzung als Keller widerspreche.
Die gegen den Beschluss über die bauliche Veränderung gerichtete Anfechtungsklage wies der BGH ab. Die baulichen Veränderungen stünden nicht per se im Widerspruch zu der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung. Eine Anfechtbarkeit liegt so lange nicht vor, wie die vereinbarte Zweckbestimmung auch noch nach Vornahme der baulichen Veränderung möglich ist. Zwar würde die Wohnnutzung von Kellerräumen der Vereinbarung widersprechen, eine Nutzung als Hobbyraum sei hingegen zulässig, da sich nicht mehr störe, als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum. Allein der Umstand, dass die Umbauten dazu führten, dass die Räume nicht bloß als Hobby- sondern auch als Wohnraum genutzt werden könnten, führe nicht zu einer Anfechtbarkeit der Beschlüsse über die bauliche Veränderung. Der Beschluss über die bauliche Veränderung genehmige die vereinbarungswidrige Nutzung nicht. Der Gemeinschaft stünde weiterhin ein Unterlassungsanspruch bei vereinbarungswidriger Nutzung zu. Es müsse insofern zwischen der baulichen Veränderung und der nachgelagerten Nutzung differenziert werden.
Fazit
Der BGH legt die durch das WEMoG geschaffene Rechtslage nach der Intention des Gesetzgebers veränderungsfreundlich aus, indem er Beschlüsse über bauliche Veränderungen dem Grunde nach nur anhand der Veränderungssperren aus § 20 Abs. 4 WEG misst. Der Gemeinschaft kommt damit ein weiter Spielraum hinsichtlich der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen zu.
Zudem wird durch die Differenzierung zwischen baulicher Veränderung und Nutzung die Vorbereitung und Fassung entsprechender Beschlüsse schlank gehalten. Es ist nicht erforderlich, jede Art der Nutzung im Voraus abzuwägen und entsprechende Nutzungsregelung zu beschließen.
Dies heißt wiederum nicht, dass der Gemeinschaft vollends freie Hand gelassen wird und jegliche Nutzung aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses legitimiert wird.
Für die Gemeinschaft und insbesondere für bauwillige einzelne Eigentümer ist es daher ratsam, bereits im Voraus der Maßnahme über deren spätere Nutzung nachzudenken, wäre es doch äußerst untunlich, wenn ein Elektrofahrzeug nicht nachts geladen werden könnte, weil eine entsprechende Ladevorrichtung zu nahm am Schlafzimmerfenster eines Eigentümers errichtet wird und diese die Lärmgrenzwerte nachts überschreitet.