Pünktlich im Anschluss an die erste heiße Zeit des Jahres hat der BGH ein Urteil zum Anspruch auf Gestattung des Einbaus von Split-Klimageräten in Wohnungseigentumsanlagen erlassen. Ob die Temperaturen bei der Entscheidung eine Rolle spielten? Wohl eher nicht, denn die Entscheidung schließt an zwei vorherige Urteile zum Thema Einbau eines Split-Klimageräts und Fassadendurchbrüchen an.
Worum ging es? Die Kläger – Mitglieder der beklagten GdWE – begehrten den Einbau eines Split-Klimagerät, wofür eine Fassadendurchbohrung erforderlich war. Der entsprechende Beschlussantrag wurde abgelehnt. Die Kläger erhoben daraufhin Beschlussersetzungsklage gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Es stellte sich somit die Frage, ob eine solche Beeinträchtigung durch den Einbau des konkreten Split-Klimageräts vorliegt. Dies kann, so der BGH, auch bei größeren Eingriffen in das gemeinschaftliche Eigentum, etwa bei Fassadendurchbrüchen oder der Entfernung einer tragenden Wand – gegeben sein, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht durchgeführt werden. Entscheidend ist, ob sich kein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Die Gemeinschaft hat die Verweigerung auf bei der späteren Nutzung des Geräts entstehende Geräusche gestützt. Andere Umstände, etwa eine optische Beeinträchtigung, wurden nicht eingewendet.
Das reiche für eine Ablehnung des Beschlusses nicht aus. Solche bei der Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es nur sein, wenn ausnahmsweise bereits feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung nicht zustimmender Wohnungseigentümer führen werden.
Dabei hebt der BGH hervor, dass allein durch den Gestattungsbeschluss noch keine grenzenlose Gestattung der späteren Nutzung der baulichen Veränderung herbeiführe. Insbesondere könnten sich einzelne Wohnungseigentümer, bei denen durch den Betrieb der Anlage die Grenzwerte der TA-Lärm überschritten werden, Unterlassungsansprüche gegen die Nutzung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die bauliche Veränderung verlangen. Hierdurch könne es dann vor allem zu zeitlichen Nutzungseinschränkungen kommen.
Die Entscheidung schließt damit an die Urteile vom 14.02.2025 zum Az. V ZR 86/24 und vom 28.03.2025 zum Az. V ZR 105/24 an. Bereits hierin hatte der BGH ausgeführt, dass ein Anspruch auf Durchbruch einer Außenwand zur Installation einer Wohnraumentlüftung bestehen kann und sich ein einzelner Eigentümer nicht bereits gegen die Installation eines Split-Klimageräts wehren kann, wenn noch nicht feststeht, dass bei dem späteren Betrieb in jedem Fall die Grenzwerte der TA-Lärm überschritten werden. Die Entscheidung fügt sich daher systematisch in die bisherige Rechtsprechung ein und war daher nicht überraschend.
Und was heißt das für die Verwaltung? Machen einzelne Eigentümer Ansprüche auf bauliche Veränderungen geltend, sollte möglichst frühzeitig und umfangreich über die bauliche Veränderung kommuniziert werden. Dabei sollte vor allem das Urteil vom 14.02.2025 zum Az. V ZR 86/24 berücksichtigt werden. Hier entschied der BGH, dass Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage nicht ist, dass der die bauliche Veränderung begehrende Eigentümer bereits auf der Eigentümerversammlung umfangreiche Informationen und Unterlagen hinsichtlich der baulichen Veränderungen bereitstellt. Um eine Beschlussersetzungsklage zu verhindern, sollte die Verwaltung den entsprechenden Eigentümer dennoch um Vorlage solcher Unterlagen bitten, damit eine sachgerechte Beschlussfassung erfolgen kann.
Hinweis: Das Urteil liegt noch nicht im Volltext vor. Die Aufarbeitung erfolgte anhand der Pressemitteilung des BGH vom 17.07.2026 (Nr. 130/2026)
