BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24
Der BGH entschied jüngst entgegen der Auffassung der Vorinstanzen und einer vor allem in der Rechtsprechung weit verbreiteten Ansicht, dass die GdWE auch dann über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen und diese durchführen kann, wenn diese aufgrund einer Vereinbarung (v.a. in der Gemeinschaftsordnung) auf die einzelnen Eigentümer übergewälzt wurden.
Die Wohnungseigentumsanlage verfügte über mehrere Balkone, die sanierungsbedürftig und absturzgefährdet waren. Nach der Teilungserklärung hat jeder Eigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Der Beschluss über die Sanierung der Balkone durch die Gemeinschaft fand in einer Versammlung keine Mehrheit. Hiergegen hat sich der Kläger mit seiner Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage gewehrt.
Erfolgreich, wie der BGH nun entschied. Maßgeblich für diese Beurteilung war laut BGH, dass der GdWE die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum obliege. Diese könne sie zwar delegieren, sich ihr aber nicht vollständig entledigen. Die GdWE sei letztverantwortlich für den Zustand des Gemeinschaftseigentums und müsse insbesondere die Verkehrssicherungspflichten erfüllen. Diese Aufgabe muss sie auch wahrnehmen können, wenn die Erhaltungslast in der Teilungserklärung auf die Eigentümer übergewälzt wurde. Die andernfalls vorgeschlagene Möglichkeit, jeden Eigentümer auf die Vornahme der Erhaltung (notfalls gerichtlich) in Anspruch zu nehmen, sah der BGH nicht als ausreichend aus.
Mit dem Beschluss über die Erhaltung ende die Zuständigkeit der einzelnen Eigentümer hierfür, sie blieben aber weiterhin kostentragungspflichtig.
Mit dieser Kompetenz gehe auch eine Pflicht der Gemeinschaft einher. Bei zwingender Erhaltungsbedürftigkeit mehrerer Balkone habe jeder Eigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Vornahme der Erhaltung. Im Fall der Erhaltungsbedürftigkeit nur eines Balkons bestehe eine Pflicht der Gemeinschaft jedenfalls dann, wenn es für den einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheine, selbst tätig zu werden. In jedem Fall müsse die Gemeinschaft aber handeln, wenn von dem Balkon eine Gefahr für sonstiges Eigentum, die übrigen Eigentümer oder Dritte ausgehe.
Das Urteil dürfte die Verwaltung erheblich erleichtern und die Vornahme zwingender Erhaltungsmaßnahmen auf rechtssichere Füße stellen. Denn klar war schon vorher: wegsehen kann die Gemeinschaft bei zwingendem Erhaltungsbedarf nie. Jetzt ist klar, sie kann die Maßnahmen aber auch selbst vornehmen und muss nicht den umständlichen Weg über die Klage gegen einzelne Eigentümer gehen.
