Ein in den letzten Jahren vermehrt auftretendes Problem beschäftigte Ende Februar den BGH. Der Bauträger einer Wohnungseigentumsanlage geriet vor Fertigstellung in Insolvenz. Ein Eigentümer verlangte daraufhin von der Gemeinschaft die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen und stellte einen entsprechenden Beschlussantrag, welcher abgelehnt wurde.
Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Ein Wohnungseigentümer könne bei einem sog. steckengebliebenen Bau nach einer Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz liegenden Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern verlangen. Es komme dabei nicht darauf an, ob die Bauteile dinglich dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen seien.
Leiten lässt sich der BGH bei seiner Begründung an Praktikabilitätserwägungen. Die Gemeinschaft sei – dies ist soweit unstreitig – verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum herzustellen. Hierzu gehören insbesondere die tragenden (Innen-)Wände nebst Leitungen, wofür ohnehin Aufträge vergeben werden müssten. Aus baupraktischen Gesichtspunkten sei es daher geboten, den Erstherstellungsanspruch auf die Errichtung nichttragender Innenwände sowie die Herstellung der unter Putz verlegten Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Zuleitungen und Heizkörpern zu erstrecken. Auf diese Weise, so der BGH, könnten die Wände allesamt etwa bei späteren Estricharbeiten berücksichtigt werden, wobei im Zuge der Errichtung aller Wände auch zugleich die unter Putz verlegten Leitungen hergestellt werden würden.
Von der Vornahmepflicht unterscheidet der BGH allerdings die Kostentragungspflicht. Während diese für die Ersterrichtung von gemeinschaftlichem Eigentum grundsätzlich die Gemeinschaft treffe, treffe die Kostenpflicht für Teile des Sondereigentums den jeweiligen Sondereigentümer, der deren Herstellung verlange.
Die Herstellung anderen als des erwähnten Sondereigentums, insbesondere also der Badezimmerausstattung und der Kücheneinrichtung, obliege demgegenüber einzig dem jeweiligen Sondereigentümer. Zudem, so führt der BGH aus, komme ein Anspruch des Einzelnen gegen die Gemeinschaft auf Erstherstellung nur in Betracht, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter nicht erfolgversprechend geltend gemacht werden könnten.
Fazit
Für die Gemeinschaft, und am Ende die Verwaltung, bedeutet die Entscheidung, dass die Gemeinschaft im Fall des steckengebliebenen Baus quasi an die Stelle des Bauträgers tritt und die Herstellung in wesentlichen Teilen übernehmen muss. Während sich die Beteiligten auf erster Stufe dabei nicht um die Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum bemühen müssen, muss dies hingegen auf zweiter Stufe im Rahmen der Kostenverteilung erfolgen. Die Trennung der entsprechenden Kosten dürfte dabei nicht allzu leicht fallen, da den zu beauftragenden Werkunternehmen gegenüber die Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erläutert werden muss, um eine entsprechende Kostentrennung bei der späteren Kostenverteilung anhand der Rechnungen vornehmen zu können. Weitere Unwägbarkeiten folgen, sofern einzelne Eigentümer die Herstellung des Sondereigentums nicht verlangen. Der BGH betont mehrfach, dass die Gemeinschaft dieses nur auf Verlangen herstellen müsse. Ob sie es auch ohne Verlangen und auf Kosten des Sondereigentümers herstellen kann, ist mindestens zweifelhaft.
