Instanzgerichtlich wurde bisher weithin die Auffassung vertreten, dass – bis auf wenige Ausnahmen – ein Beschluss über eine kostenträchtige Maßnahme bereits dann rechtswidrig und damit erfolgreich anfechtbar sei, wenn keine drei Vergleichsangebote vorgelegen haben. Der BGH hat bereits in seinem Urteil vom 18.07.2025 (V ZR 76/24) zur Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen deutlich gemacht, dass dies bis auf für die Neubestellung eines Verwalters und in prozessualen Sonderkonstellationen noch nicht entschieden habe und diese Entscheidungen nicht verallgemeinerungsfähig seien.
Diese Andeutung nahm der BGH nun zum Anlass zu verdeutlichen, dass nicht in jedem Fall die Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich ist. Im konkret zu entscheidenden Sachverhalt beauftragte die Gemeinschaft, es handelte sich um eine Mehrhausanlage, den Austausch zweier Fenster, der Vordachverglasung an zwei Häusern samt Malereiarbeiten und den Austausch eines weiteren Fensters zu Kosten zwischen 1.145 und 4.091 Euro pro Maßnahmen. Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde verzichtet, weil mit den beauftragten Unternehmen bereits mehrfach, z. T. seit Jahrzehnten, zusammengearbeitet wurde.
Zwar müsse, so der BGH, eine Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Hierzu wären Vergleichsangebote tauglich. Allein daraus ergibt sich aber keine Pflicht, solche in jedem Fall einzuholen. Wann eine hinreichende Tatsachengrundlage vorliegt, ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig, maßgeblich davon, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Sinn und Zweck von Vergleichsangeboten sei es, einen marktgerechten Preis zu erhalten. Bei kleineren Maßnahmen, so der BGH, könne die Prüfung von Angeboten durch die Eigentümer selbst erfolgen, insbesondere gehöre die Prüfung von Angeboten auf Wirtschaftlichkeit und Eignung auch zu den Pflichten des Verwalters. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen könne es demgegenüber erforderlich sein, nicht bloß Vergleichsangebote einzuholen, sondern diese auch durch Sonderfachleute, etwa zu beauftragende Architekten oder Bausachverständige, zu prüfen. Gegen die Einholung mehrerer Angebote könne demgegenüber die Dringlichkeit der Maßnahme und die mangelnde Verfügbarkeit ortsnaher Handwerker sprechen. Eine Entscheidung anhand des Maßstabs „bekannt und bewährt“ könne ein Absehen von Vergleichsangeboten aber ebenso rechtfertigen. Auch bei komplexen Maßnahmen kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, das Unternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen, welches die Anlage bereits aus vorherigen Tätigkeiten kennt.
Selbst wenn drei Angebote vorliegen, könne ein Beschluss aber dennoch ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn die vorliegenden Angebote objektiv ungeeignet und/oder überteuert seien. Hierbei handele es sich, so der BGH, aber um einen eigenen Beschlussmangel, welcher die materielle Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses betreffe und selbstständig fristgerecht geltend gemacht und unter Beweis gestellt werden müsse.
Fazit
Das Urteil beinhaltet keinen „Freifahrtschein“ für die Beauftragung sämtlicher Maßnahmen ohne Vergleichsangebote. Vielmehr bestätigt es die bisherige Rechtsprechung des BGH, wonach sich eine Ordnungsmäßigkeit jeder Verwaltungsmaßnahme anhand aller Umstände des Einzelfalls beurteilen lassen muss. Für Eigentümer und Verwaltung bedeutet dies zwar mehr Flexibilität, vor allem bei der Vergabe kleinerer Maßnahmen an bekannte Unternehmen, gleichermaßen aber ein größeres Augenmerk auf die jeweilige Maßnahme. Die Anforderungen an das Beurteilungsvermögen der Verwaltung dürften durch das Urteil daher gestiegen sein.
Abzuwarten bleibt, wie die durch den BGH aufgestellten Grundsätze durch die Instanzgerichte beurteilt werden. Die bisherige, wenn auch unzutreffende „Rechtssicherheit“, ist bis dahin aber erst einmal vom Tisch.
