Der BGH hatte sich Ende Januar mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Gestattung einer Untervermietung zusteht. Die durch den Mieter zu entrichtende monatliche Nettokaltmiete belief sich dabei auf 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untermieterlaubnis für monatlich 962 € (nettokalt) zzgl. einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt 1.100 €) an zwei Untermieter. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis nach vergeblicher Abmahnung fristgemäß.
Gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Wohnraumraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters hieran besteht. Während der BGH sich bereits im Jahr 2023 (Az. VIII ZR 109/22) mit der Frage zu beschäftigen hatte, ob auch bei einer Einzimmerwohnung ein Teil des Wohnraums überlassen werden kann, was er im Ergebnis bejahte, ging es nunmehr um die Frage, ob die Untervermietung zu einem um über 100 % über der geschuldeten Miete liegenden Untermietzins ein berechtigtes Interesse darstellt.
Dies verneint der BGH. Hierzu führt er aus, dass der Anspruch auf Untervermietung von der Überlegung getragen sei, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck bestehe hingegen nicht in der Ermöglichung einer Gewinnerzielung. Die Vorschrift versuche, die grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützten Rechtspositionen von Mieter und Vermieter in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen, wobei die Gewinnerzielung des Mieters aber gerade nicht unter diesen Schutz falle.
Offen lies der BGH aber, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben kann, die Untermiete wegen ggü. dem Untermieter zusätzlich erbrachter Leistungen (Überlassung von Mobiliar, Mitnutzung des Internetanschlusses etc.) zu erhöhen.
Fazit
Wohnraummietern steht mit § 553 BGB ein weitreichendes Recht zu, eine Untervermietung zu verlangen. Dieses Recht dient allerdings lediglich dazu, dem Mieter den von ihm genutzten Wohnraum zu erhalten, nicht aber, einen darüberhinausgehenden Gewinn mit der Wohnung erzielen zu können. Insbesondere einer Ferienvermietung der Wohnung wird damit durch den BGH ein Riegel vorgeschoben.
