BGH, Urteile vom 18.07.2025 – V ZR 29/24 und 10.10.2025 – V ZR 41/24
Unter den obigen Urteilen hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, welches Recht bei baulichen Veränderungen Anwendung findet, wenn diese bereits vor Inkrafttreten des WEMoG fertiggestellt waren.
In beiden Fällen hatten Eigentümer ohne notwendigen Beschluss bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, einmal die Installation einer Photovoltaikanlage an einem Balkongeländer, einmal die Installation eine Klima-Split-Geräts, deren Leitungen durch die Außenwand geführt wurden. Die Gemeinschaft verlangte von den Eigentümern in beiden Fällen die Beseitigung der baulichen Veränderung. Im Fall des Klima-Split-Geräts stand fest, dass die Installation vor dem 30.11.2020 fertiggestellt war, während das Berufungsgericht im Fall der Photovoltaikanlage zum Zeitpunkt der Fertigstellung keine Feststellungen getroffen hatte.
Der BGH entschied in einem ersten Schritt, dass auf eine bauliche Veränderung das Recht Anwendung findet, welches im Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung der Maßnahme galt.
Relevant ist diese Frage deshalb, weil der BGH bereits mit Urteil vom 21.03.2025 zum Az. V ZR 1/24 entschied, dass einem Rückbauverlangen gegen eine bauliche Veränderung eine Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden kann. Anders verhielt es sich hingegen zum alten Recht. Danach konnte der in Anspruch genommene Eigentümer einem Rückbauverlangen einen Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegenhalten.
Fazit
Möchte die Gemeinschaft gegen eine nicht beschlossene bauliche Veränderung eines einzelnen Eigentümers vorgehen, ist zunächst festzustellen, wann diese abgeschlossen war.
Wurde die bauliche Veränderung vor dem 30.11.2020 abgeschlossen, kann dem Rückbauverlangen unter Umständen ein Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegengehalten werden.
Wurde die bauliche Veränderung demgegenüber nach 30.11.2020 – also unter Geltung des WEMoG – fertiggestellt, kann einem entsprechenden Rückbauverlangen ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden. Allerdings ist es dem Eigentümer in diesen Fällen möglich, im Wege der Widerklage einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung ersetzen zu lassen.