Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung, § 559b BGB

BGH, Urteil v. 28.09.2022 – VIII ZR 338/21

Mit Beitrag vom 18. Juli 2022 (https://vdiv-nord.de/zu-den-anforderungen-der-auskunftspflicht-des-vermieters-bei-neuvermietung-nach-umfassender-modernisierung-nach-%c2%a7-556g-abs-1a-satz-1-nr-4-abs-4-%c2%a7-556f-satz-2-bgb/) haben wir das Urteil des BGH zum Az. VIII ZR 9/22 vorgestellt. Hierin ging es um die Anforderungen der Auskunftspflicht des Vermieters bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung. Im jetzigen Urteil beschäftigt sich der BGH mit den formellen Anforderungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung in einem laufenden Mietverhältnis.

Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf 438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als “Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung” bezeichnete Anlage beigefügt, die – weitgehend in tabellarischer Form – folgende Angaben enthält:

  • die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen (“allgemeine Modernisierungsmaßnahmen”, etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster)
  • die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden – gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten – Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil
  • bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den – anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (60,03 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.112,10 m²) ermittelten – auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie
  • die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag.

Die klagende Mieterin begehrt die Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam und der bereits gezahlte Erhöhungsbetrag zu erstatten sei. Sie war in den ersten beiden Instanzen erfolgreich.

Zur Entscheidung

Der BGH hat das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht.

Eine Untergliederung der für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten in einzelne Positionen ist nicht erforderlich.

Dem Mieter steht zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht, enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog.

Betreffen einzelne Modernisierungsmaßnahmen alle Wohnungen eines Gebäudes gleichermaßen, reicht es für die formelle Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens aus, dass der Vermieter hierauf hinweist und die Gesamtkosten der Maßnahme nach der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Ob diese Verteilung rechtmäßig ist, ist Teil der materiellen Prüfung des Mieterhöhungsverlangens.

Fazit

Der BGH bekräftigt mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechungslinie, wonach an die formelle Ordnungsmäßigkeit von Mieterhöhungsverlangen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die betrifft hingegen nicht die Prüfung der materiell-rechtlichen Seite. In einem gerichtlichen Verfahren ist die genaue Höhe der umlegbaren Kosten sowie deren Verteilung aufzuklären. Lediglich im Mieterhöhungsverlangen bedarf es einer derart detaillierten Aufschlüsselung nicht.

Die Ausführungen des BGH im Urteil des Parallelverfahrens vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 sind ebenfalls lesenswert.

Veröffentlicht: 23. November 2022