Keine Vertragsanpassung aufgrund der Corona-Pandemie ohne hoheitliche Schließung

LG Berlin, Urteil v. 22.10.2021 – 39 O 238/21

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin hat an die Beklagte eine Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Sanitätshauses vermietet. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Betriebspflicht samt Vertragsstrafe.

Zum 15.06.2020 stellte die Beklagte Mieterin den Betreib ein und forderte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben auf, aufgrund der coronabedingten Umsatzeinbußen in Verhandlungen über eine Vertragsanpassung einzutreten. Sie wies darauf hin, dass eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses für sie vorstellbar sei. Nach Fristablauf kündigte die Beklagte das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 313 Abs. 3 BGB. Die Kläger verlangen von der Beklagten Zahlung der rückständigen Miete sowie der Vertragsstrafe.

Entscheidung:

Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Mietzahlung und Zahlung der Vertragsstrafe zu. Im Einzelnen führt das LG aus:

Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten. Damit folgt das LG Berlin der überwiegenden Rechtsprechung in Bezug auf die Corona-Pandemie und Gewerberaummietverhältnisse. Weiterhin greift es auf die Urteile des BGH vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 vor. Eine Zusammenfassung finden Sie auf der Seite des VDIV unter folgendem Link: https://vdiv.de/rg-details/bgh-faellt-urteil-zur-mietzahlungspflicht-bei-coronabedingter-geschaeftsschliessung

Veröffentlicht: 4. April 2022