BGH, Urteile vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 und V ZR 87/23
Bereits im März hatte der BGH zwei Entscheidungen zur Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen zu treffen.
In der ersten Entscheidung ging es um die Kostenverteilung bei der Instandsetzung einer Hydraulikhebeanlage von Mehrfachparkern. Die Gemeinschaft beschloss, dass die Kosten der Maßnahme ausschließlich von den jeweiligen Nutzern der Parkplätze auf den jeweils in Stand zu setzenden Mehrfachparkflächen zu tragen seien. Hiergegen wehrte sich der nunmehr ausschließlich mit den Kosten belastete Nutzer.
Ohne Erfolg! Die Gemeinschaft habe aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine weitreichende Beschlusskompetenz hinsichtlich der Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten. Das gilt, so der BGH, auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Bei der Anwendung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung, wie hier, den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
Auch die zweite Entscheidung des BGH fiel zugunsten der Gemeinschaft aus. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer Eigentümerversammlung im August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen (TOP 2) und dazu eine Fachfirma zu beauftragen (TOP 3), wobei die Kosten der Arbeiten durch den Kläger finanziert werden sollten (TOP 4c). Der Kläger war der Ansicht, die Beschlüsse über die Kostenverteilung würden nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn gleichzeitig geregelt werde, dass die Kosten für den künftigen Austausch von Fenstern im Bereich des Sondereigentums einzelner Eigentümer auch allein durch diese zu tragen sind, da andernfalls nicht gesichert sei, dass allein er mit der Kostentragung in diesem Fall belastet werde und im Übrigen zukünftige Erhaltungsmaßnahmen dennoch zu tragen habe.
Seine gegen den Kostenverteilungsbeschluss gerichtete Anfechtungsklage blieb erfolglos. Der BGH entschied: Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden, womit er sich zu seinem Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 164/09, BGHZ 186, 51 Rn. 17 ff. abgrenzte. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss. Denn hierfür sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalles in den Blick zu nehmen, die erst im Hinblick auf eine konkrete Maßnahme und nicht hypothetisch ermittelt werden können.
Fazit
Der BGH lässt der Gemeinschaft im Fall des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine lange Leine. Die Umverteilung von Kosten ist hiernach jedenfalls immer dann möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Dennoch muss auch ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Auch hierbei verbleibt der Gemeinschaft aber ein weiter Gestaltungsspielraum. Es ist ausreichend, wenn ein sachlich gerechtfertigter Verteilungsschlüssel gewählt wird. Der bestmögliche Verteilungsschlüssel muss aber nicht gefunden werden. Weiterhin unzulässig bleiben jedoch willkürliche Veränderungen der Kostenverteilung zulasten Einzelner.