Mietreduzierung bei Schließung von Einzelhandelsgeschäften aufgrund Pandemie

OLG Schleswig, Urteil v. 22.06.2022 – 12 U 116/21

Zum Sachverhalt

Die Klägerin vermietet Geschäftsräume bestehend aus einer Ladenfläche von ca. 1.100 qm, Nebenräumen, Lagerflächen, Büros u.ä. an die Beklagte. Diese musste ihr Geschäft ab dem 19.03.2020 aufgrund des Lockdowns I schließen. Ab dem 20.04.2020 durften Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von bis zu 800 qm wieder öffnen, Geschäfte wie das der Beklagten, die über eine größere Verkaufsfläche verfügten, durften wieder öffnen, wenn sie ihre Verkaufsfläche auf maximal 800 m² reduzierten. Die Geschäftsräume der Beklagten waren vom 19.03.2020 bis einschl. 03.05.2020 gänzlich geschlossen. Am 04.05.2020 fand eine Teileröffnung (800 qm) statt und am 11.05.2020 die vollständige Wiedereröffnung. Ab dem 16.12.2020 erfolgte die erneute Schließung des Einzelhandels mit Beginn des Lockdowns II; dieser dauerte in Schleswig-Holstein für den Einzelhandel bis einschließlich 07.03.2021.

Die Mieten für die Monate April und Mai 2020 sowie März 2021 zahlte die Beklagte nicht. Für Februar 2021 zahlte sie nur die Vorauszahlung auf die Betriebskosten (brutto).

Das Landgericht nahm eine pauschale Reduzierung der Miete um 50 % für den Zeitraum der Schließung an.

Zur Entscheidung

Die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des LG Flensburg hat überwiegend Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des BGH komme im Fall einer pandemiebedingten Schließung von Geschäftsräumen eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Hierbei ist eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

Heranzuziehen sind im Einzelnen folgenden Kriterien:

Nachteile beim Mieter:

  • bezogen auf das konkrete Mietobjekt: Betriebsschließungen, Begrenzungen der Geschäftsfläche, Begrenzungen der Personenzahl im Verhältnis zur Fläche, Beschränkung des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impfstatus, nicht aber Umstände, die nicht auf die behördliche Anordnung zurückgehen: unternehmerisch vorgenommene Verkürzung der Ladenöffnungszeiten, allgemeine Kaufzurückhaltung z.B. wegen Maskenpflicht, Abstandhalten
  • Konkreter, erheblicher Umsatzrückgang, nicht erforderlich: Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters
  • Möglichkeiten des Mieters, die Verluste zu vermindern

Kompensationsleistungen Dritter:

  • Staatliche Leistungen (ohne Darlehen)
  • Einstandspflichtige Betriebsversicherung

Angewiesensein des Vermieters auf die Miete.

Dabei muss der Mieter – hier also die Beklagte – darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

Auf dieser Grundlage ermittelt das Berufungsgericht die zu zahlende Miete gesondert für jeden Monat.

Fazit

Nach der Entscheidung des BGH, dass sich eine pauschale Reduzierung der Miete verbiete und eine umfassende Abwägung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen sei, womit die Entscheidung im Wesentlichen den Instanzgerichten übertragen wurde, ergeben sich aus dem Urteil erste Anhaltspunkte für die Handhabung solcher Fälle in Schleswig-Holstein.

Veröffentlicht: 9. Dezember 2022