Rauchwarnmelder und Betriebskosten

BGH, Urteil v. 11.05.2022 – VIII ZR 379/20

Zum Sachverhalt

Die Klägerin schloss mit der Beklagten im Jahr 2004 einen Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum. Ausweislich des Mietvertrags war die beklagte Mieterin zur Übernahme der dort aufgelisteten Betriebskosten verpflichtet. Weiterhin enthielt der Vertrag eine Klausel, nach der die Vermieterin auf die Mieterin weitere Betriebskosten der Zweiten Berechnungsverordnung umlegen kann, insbesondere solche, die vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Im Jahr 2015 kündigte die klagende Vermieterin den Einbau von Rauchwarnmeldern an und teilte die voraussichtlichen Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder mit.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung des ausstehenden Betrags für die Miete der Rauchwarnmelder.

Entscheidung

Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohnraum – wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt – handelt.

Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als “sonstige Betriebskosten” (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 34).

Gemessen daran handelt es sich bei den – in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – nicht umlagefähig.

Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel.

Anmerkung

Das Urteil fügt sich in die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von verschiedenen Kosten für Rauchmelder ein und ist daher nicht allzu überraschend. Sollen die Kosten für die Anschaffung von Rauchwarnmeldern umgelegt werden, geht dies nur über eine Anschaffung und Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

Veröffentlicht: 1. Juli 2022