Unter den obigen Urteilen hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, welches Recht bei baulichen Veränderungen Anwendung findet, wenn diese bereits vor Inkrafttreten des WEMoG fertiggestellt waren.
In beiden Fällen hatten Eigentümer ohne notwendigen Beschluss bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, einmal die Installation einer Photovoltaikanlage an einem Balkongeländer, einmal die Installation eine Klima-Split-Geräts, deren Leitungen durch die Außenwand geführt wurden. Die Gemeinschaft verlangte von den Eigentümern in beiden Fällen die Beseitigung der baulichen Veränderung. Im Fall des Klima-Split-Geräts stand fest, dass die Installation vor dem 30.11.2020 fertiggestellt war, während das Berufungsgericht im Fall der Photovoltaikanlage zum Zeitpunkt der Fertigstellung keine Feststellungen getroffen hatte.
Der BGH entschied in einem ersten Schritt, dass auf eine bauliche Veränderung das Recht Anwendung findet, welches im Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung der Maßnahme galt.
Relevant ist diese Frage deshalb, weil der BGH bereits mit Urteil vom 21.03.2025 zum Az. V ZR 1/24 entschied, dass einem Rückbauverlangen gegen eine bauliche Veränderung eine Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden kann. Anders verhielt es sich hingegen zum alten Recht. Danach konnte der in Anspruch genommene Eigentümer einem Rückbauverlangen einen Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegenhalten.
Fazit
Möchte die Gemeinschaft gegen eine nicht beschlossene bauliche Veränderung eines einzelnen Eigentümers vorgehen, ist zunächst festzustellen, wann diese abgeschlossen war.
Wurde die bauliche Veränderung vor dem 30.11.2020 abgeschlossen, kann dem Rückbauverlangen unter Umständen ein Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegengehalten werden.
Wurde die bauliche Veränderung demgegenüber nach 30.11.2020 – also unter Geltung des WEMoG – fertiggestellt, kann einem entsprechenden Rückbauverlangen ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden. Allerdings ist es dem Eigentümer in diesen Fällen möglich, im Wege der Widerklage einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung ersetzen zu lassen.
Mit Beitrag vom 18. Juli 2022 (https://vdiv-nord.de/zu-den-anforderungen-der-auskunftspflicht-des-vermieters-bei-neuvermietung-nach-umfassender-modernisierung-nach-%c2%a7-556g-abs-1a-satz-1-nr-4-abs-4-%c2%a7-556f-satz-2-bgb/) haben wir das Urteil des BGH zum Az. VIII ZR 9/22 vorgestellt. Hierin ging es um die Anforderungen der Auskunftspflicht des Vermieters bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung. Im jetzigen Urteil beschäftigt sich der BGH mit den formellen Anforderungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung in einem laufenden Mietverhältnis.
Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf 438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt, die – weitgehend in tabellarischer Form – folgende Angaben enthält:
Die klagende Mieterin begehrt die Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam und der bereits gezahlte Erhöhungsbetrag zu erstatten sei. Sie war in den ersten beiden Instanzen erfolgreich.
Zur Entscheidung
Der BGH hat das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.
Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.
Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht.
Eine Untergliederung der für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten in einzelne Positionen ist nicht erforderlich.
Dem Mieter steht zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht, enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog.
Betreffen einzelne Modernisierungsmaßnahmen alle Wohnungen eines Gebäudes gleichermaßen, reicht es für die formelle Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens aus, dass der Vermieter hierauf hinweist und die Gesamtkosten der Maßnahme nach der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Ob diese Verteilung rechtmäßig ist, ist Teil der materiellen Prüfung des Mieterhöhungsverlangens.
Fazit
Der BGH bekräftigt mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechungslinie, wonach an die formelle Ordnungsmäßigkeit von Mieterhöhungsverlangen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die betrifft hingegen nicht die Prüfung der materiell-rechtlichen Seite. In einem gerichtlichen Verfahren ist die genaue Höhe der umlegbaren Kosten sowie deren Verteilung aufzuklären. Lediglich im Mieterhöhungsverlangen bedarf es einer derart detaillierten Aufschlüsselung nicht.
Die Ausführungen des BGH im Urteil des Parallelverfahrens vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 sind ebenfalls lesenswert.
