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Zum Sachverhalt:
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung und verlangt vom Vermieter Rückzahlung der restlichen Mietsicherheit. Der Vermieter ist der Ansicht, dass er hierzu nicht verpflichtet sei, da das Umzugsunternehmen, welches von der Klägerin beauftragt wurde, beim Umzug das Treppenhaus beschädigt hat. Er erklärt die Aufrechnung.
Zur Entscheidung:
Der Beklagte hat die Mietsicherheit an die Klägerin zurückzuzahlen.
Beim Treppenhaus handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum gem. § 5 Abs. 2 WEG. Gem. § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche gem. § 9a Abs. 1 WEG eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und gem. § 9a Abs 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübt. Hierzu gehört auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dem Beklagten stand somit kein Schadensersatzanspruch aus der Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums zu, wodurch die erklärte Aufrechnung ins Leere ging.
Fazit:
Die zunächst für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften nachteilig erscheinende Entscheidung birgt bei genauerer Betrachtung auch Vorteile. Zwar kann der vermietende Eigentümer Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht von der Mietsicherheit begleichen, allerdings ist dies dadurch gerechtfertigt, dass der Schaden ihn auch nur anteilig, nämlich in Höhe seines Miteigentumsanteils betrifft. Auch die Gemeinschaft kann nicht auf die Mietsicherheit zugreifen, allerdings handelt es sich bei dem Anspruch der Gemeinschaft gegen den Mieter nicht um einen Anspruch aus Mietvertrag, da zwischen der Gemeinschaft und dem Mieter kein Mietvertrag besteht. Vorteil dabei ist, dass § 548 Abs. 1 S. 1 BGB keine Anwendung findet (BGH NJW 2011, 2717). Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Mieter bei Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums verjähren also nicht wie Ansprüche aus Mietvertrag in sechs Monaten, sondern in der Regelverjährung. Sollte die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass der vermietende Eigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch seinen Mieter verursacht wurden, einzustehen hat, dürfte einer sofortigen Inanspruchnahme des Eigentümers durch die Gemeinschaft das Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme entgegenstehen.