Der BGH hatte sich Ende Januar mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Gestattung einer Untervermietung zusteht. Die durch den Mieter zu entrichtende monatliche Nettokaltmiete belief sich dabei auf 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untermieterlaubnis für monatlich 962 € (nettokalt) zzgl. einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt 1.100 €) an zwei Untermieter. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis nach vergeblicher Abmahnung fristgemäß.
Gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Wohnraumraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters hieran besteht. Während der BGH sich bereits im Jahr 2023 (Az. VIII ZR 109/22) mit der Frage zu beschäftigen hatte, ob auch bei einer Einzimmerwohnung ein Teil des Wohnraums überlassen werden kann, was er im Ergebnis bejahte, ging es nunmehr um die Frage, ob die Untervermietung zu einem um über 100 % über der geschuldeten Miete liegenden Untermietzins ein berechtigtes Interesse darstellt.
Dies verneint der BGH. Hierzu führt er aus, dass der Anspruch auf Untervermietung von der Überlegung getragen sei, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck bestehe hingegen nicht in der Ermöglichung einer Gewinnerzielung. Die Vorschrift versuche, die grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützten Rechtspositionen von Mieter und Vermieter in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen, wobei die Gewinnerzielung des Mieters aber gerade nicht unter diesen Schutz falle.
Offen lies der BGH aber, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben kann, die Untermiete wegen ggü. dem Untermieter zusätzlich erbrachter Leistungen (Überlassung von Mobiliar, Mitnutzung des Internetanschlusses etc.) zu erhöhen.
Fazit
Wohnraummietern steht mit § 553 BGB ein weitreichendes Recht zu, eine Untervermietung zu verlangen. Dieses Recht dient allerdings lediglich dazu, dem Mieter den von ihm genutzten Wohnraum zu erhalten, nicht aber, einen darüberhinausgehenden Gewinn mit der Wohnung erzielen zu können. Insbesondere einer Ferienvermietung der Wohnung wird damit durch den BGH ein Riegel vorgeschoben.
Zum Sachverhalt:
Die Beklagte zu 1) hat für ihren Bruder eine Wohnung angemietet, dem Vermieter diesen Umstand jedoch verschwiegen. Als der Vermieter erfuhr, dass nicht die Beklagte zu 1), also die Mieterin, sondern der Beklagte zu 2), ihr Bruder, die Wohnung ausschließlich bewohnte, kündigte er das Mietverhältnis gem. §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte.
Die Beklagten wenden ein, dass die Kündigung unwirksam sei, da gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein Anspruch auf die Zustimmung zur Überlassung bestände.
Zur Entscheidung:
Dieser Argumentation ist das LG mit folgenden Erwägungen nicht gefolgt.
Die Gebrauchsüberlassung erfasst nicht nur eine Weiter- oder Untervermietung, sondern jede Überlassung. Es ist unerheblich, ob der vollständige Besitz gewährt oder lediglich eine Mitbenutzung eingeräumt wird.
Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf in jedem Fall der Erlaubnis des Vermieters, § 540 Abs. 1 S. 1 BGB.
Ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von Wohnraum besteht nur
In dem zugrunde liegenden Sachverhalt scheitert ein Anspruch bereits daran, dass die ganze Wohnung überlassen wurde und dass die Anmietung bereits aus dem Zweck der Überlassung erfolgte, das Interesse also nicht erst nach Vertragsschluss entstand.
Es handelt sich auch noch um eine teilweise Überlassung des Wohnraums, wenn der Großteil einem Dritten überlassen wird und der Mieter bspw. lediglich ein Zimmer weiterhin nutzt, um dort sein Mobiliar einzulagern. Dies setzt eine zeitliche Begrenzung der Überlassung und eine Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung voraus (vgl. BGH v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Typische Fälle hierfür sind Auslandssemester oder ein vorübergehender beruflich bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort.
Weiterhin stellt das Gericht darauf ab, dass die Mieterin mit ihrem Mann und ihren Kindern eine Wohnung in der gleichen Stadt bewohnt und aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes daher kein berechtigtes Interesse bestünde, einen zweiten Wohnsitz in der gleichen Stadt innezuhaben. Ob diese Erwägung durchgreifend ist, ist jedoch zweifelhaft. Zwar wird eine zweite Wohnung in der gleichen Stadt wohl bei Frage nach dem berechtigten Interesse Berücksichtigung finden müssen. Ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, dürfte jedoch unerheblich sein. Bereits für den Fall einer Eigenbedarfskündigung hat der BGH entschieden, dass der Wohnbedarf eines Eigentümers grundsätzlich nicht von den Gerichten zu beurteilen sei (BGH v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14). Auf das Interesse des Mieters an der Gebrauchsüberlassung dürfte ein angespannter Wohnungsmarkt ebenfalls keine Auswirkungen haben.
