Instanzgerichtlich wurde bisher weithin die Auffassung vertreten, dass – bis auf wenige Ausnahmen – ein Beschluss über eine kostenträchtige Maßnahme bereits dann rechtswidrig und damit erfolgreich anfechtbar sei, wenn keine drei Vergleichsangebote vorgelegen haben. Der BGH hat bereits in seinem Urteil vom 18.07.2025 (V ZR 76/24) zur Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen deutlich gemacht, dass dies bis auf für die Neubestellung eines Verwalters und in prozessualen Sonderkonstellationen noch nicht entschieden habe und diese Entscheidungen nicht verallgemeinerungsfähig seien.
Diese Andeutung nahm der BGH nun zum Anlass zu verdeutlichen, dass nicht in jedem Fall die Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich ist. Im konkret zu entscheidenden Sachverhalt beauftragte die Gemeinschaft, es handelte sich um eine Mehrhausanlage, den Austausch zweier Fenster, der Vordachverglasung an zwei Häusern samt Malereiarbeiten und den Austausch eines weiteren Fensters zu Kosten zwischen 1.145 und 4.091 Euro pro Maßnahmen. Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde verzichtet, weil mit den beauftragten Unternehmen bereits mehrfach, z. T. seit Jahrzehnten, zusammengearbeitet wurde.
Zwar müsse, so der BGH, eine Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Hierzu wären Vergleichsangebote tauglich. Allein daraus ergibt sich aber keine Pflicht, solche in jedem Fall einzuholen. Wann eine hinreichende Tatsachengrundlage vorliegt, ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig, maßgeblich davon, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Sinn und Zweck von Vergleichsangeboten sei es, einen marktgerechten Preis zu erhalten. Bei kleineren Maßnahmen, so der BGH, könne die Prüfung von Angeboten durch die Eigentümer selbst erfolgen, insbesondere gehöre die Prüfung von Angeboten auf Wirtschaftlichkeit und Eignung auch zu den Pflichten des Verwalters. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen könne es demgegenüber erforderlich sein, nicht bloß Vergleichsangebote einzuholen, sondern diese auch durch Sonderfachleute, etwa zu beauftragende Architekten oder Bausachverständige, zu prüfen. Gegen die Einholung mehrerer Angebote könne demgegenüber die Dringlichkeit der Maßnahme und die mangelnde Verfügbarkeit ortsnaher Handwerker sprechen. Eine Entscheidung anhand des Maßstabs „bekannt und bewährt“ könne ein Absehen von Vergleichsangeboten aber ebenso rechtfertigen. Auch bei komplexen Maßnahmen kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, das Unternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen, welches die Anlage bereits aus vorherigen Tätigkeiten kennt.
Selbst wenn drei Angebote vorliegen, könne ein Beschluss aber dennoch ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn die vorliegenden Angebote objektiv ungeeignet und/oder überteuert seien. Hierbei handele es sich, so der BGH, aber um einen eigenen Beschlussmangel, welcher die materielle Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses betreffe und selbstständig fristgerecht geltend gemacht und unter Beweis gestellt werden müsse.
Fazit
Das Urteil beinhaltet keinen „Freifahrtschein“ für die Beauftragung sämtlicher Maßnahmen ohne Vergleichsangebote. Vielmehr bestätigt es die bisherige Rechtsprechung des BGH, wonach sich eine Ordnungsmäßigkeit jeder Verwaltungsmaßnahme anhand aller Umstände des Einzelfalls beurteilen lassen muss. Für Eigentümer und Verwaltung bedeutet dies zwar mehr Flexibilität, vor allem bei der Vergabe kleinerer Maßnahmen an bekannte Unternehmen, gleichermaßen aber ein größeres Augenmerk auf die jeweilige Maßnahme. Die Anforderungen an das Beurteilungsvermögen der Verwaltung dürften durch das Urteil daher gestiegen sein.
Abzuwarten bleibt, wie die durch den BGH aufgestellten Grundsätze durch die Instanzgerichte beurteilt werden. Die bisherige, wenn auch unzutreffende „Rechtssicherheit“, ist bis dahin aber erst einmal vom Tisch.
Der BGH hatte sich Ende Januar mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Gestattung einer Untervermietung zusteht. Die durch den Mieter zu entrichtende monatliche Nettokaltmiete belief sich dabei auf 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untermieterlaubnis für monatlich 962 € (nettokalt) zzgl. einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt 1.100 €) an zwei Untermieter. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis nach vergeblicher Abmahnung fristgemäß.
Gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Wohnraumraummieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters hieran besteht. Während der BGH sich bereits im Jahr 2023 (Az. VIII ZR 109/22) mit der Frage zu beschäftigen hatte, ob auch bei einer Einzimmerwohnung ein Teil des Wohnraums überlassen werden kann, was er im Ergebnis bejahte, ging es nunmehr um die Frage, ob die Untervermietung zu einem um über 100 % über der geschuldeten Miete liegenden Untermietzins ein berechtigtes Interesse darstellt.
Dies verneint der BGH. Hierzu führt er aus, dass der Anspruch auf Untervermietung von der Überlegung getragen sei, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck bestehe hingegen nicht in der Ermöglichung einer Gewinnerzielung. Die Vorschrift versuche, die grundrechtlich durch Art. 14 GG geschützten Rechtspositionen von Mieter und Vermieter in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen, wobei die Gewinnerzielung des Mieters aber gerade nicht unter diesen Schutz falle.
Offen lies der BGH aber, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben kann, die Untermiete wegen ggü. dem Untermieter zusätzlich erbrachter Leistungen (Überlassung von Mobiliar, Mitnutzung des Internetanschlusses etc.) zu erhöhen.
Fazit
Wohnraummietern steht mit § 553 BGB ein weitreichendes Recht zu, eine Untervermietung zu verlangen. Dieses Recht dient allerdings lediglich dazu, dem Mieter den von ihm genutzten Wohnraum zu erhalten, nicht aber, einen darüberhinausgehenden Gewinn mit der Wohnung erzielen zu können. Insbesondere einer Ferienvermietung der Wohnung wird damit durch den BGH ein Riegel vorgeschoben.
Ein in den letzten Jahren vermehrt auftretendes Problem beschäftigte Ende Februar den BGH. Der Bauträger einer Wohnungseigentumsanlage geriet vor Fertigstellung in Insolvenz. Ein Eigentümer verlangte daraufhin von der Gemeinschaft die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen und stellte einen entsprechenden Beschlussantrag, welcher abgelehnt wurde.
Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Ein Wohnungseigentümer könne bei einem sog. steckengebliebenen Bau nach einer Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz liegenden Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern verlangen. Es komme dabei nicht darauf an, ob die Bauteile dinglich dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen seien.
Leiten lässt sich der BGH bei seiner Begründung an Praktikabilitätserwägungen. Die Gemeinschaft sei – dies ist soweit unstreitig – verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum herzustellen. Hierzu gehören insbesondere die tragenden (Innen-)Wände nebst Leitungen, wofür ohnehin Aufträge vergeben werden müssten. Aus baupraktischen Gesichtspunkten sei es daher geboten, den Erstherstellungsanspruch auf die Errichtung nichttragender Innenwände sowie die Herstellung der unter Putz verlegten Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Zuleitungen und Heizkörpern zu erstrecken. Auf diese Weise, so der BGH, könnten die Wände allesamt etwa bei späteren Estricharbeiten berücksichtigt werden, wobei im Zuge der Errichtung aller Wände auch zugleich die unter Putz verlegten Leitungen hergestellt werden würden.
Von der Vornahmepflicht unterscheidet der BGH allerdings die Kostentragungspflicht. Während diese für die Ersterrichtung von gemeinschaftlichem Eigentum grundsätzlich die Gemeinschaft treffe, treffe die Kostenpflicht für Teile des Sondereigentums den jeweiligen Sondereigentümer, der deren Herstellung verlange.
Die Herstellung anderen als des erwähnten Sondereigentums, insbesondere also der Badezimmerausstattung und der Kücheneinrichtung, obliege demgegenüber einzig dem jeweiligen Sondereigentümer. Zudem, so führt der BGH aus, komme ein Anspruch des Einzelnen gegen die Gemeinschaft auf Erstherstellung nur in Betracht, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter nicht erfolgversprechend geltend gemacht werden könnten.
Fazit
Für die Gemeinschaft, und am Ende die Verwaltung, bedeutet die Entscheidung, dass die Gemeinschaft im Fall des steckengebliebenen Baus quasi an die Stelle des Bauträgers tritt und die Herstellung in wesentlichen Teilen übernehmen muss. Während sich die Beteiligten auf erster Stufe dabei nicht um die Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum bemühen müssen, muss dies hingegen auf zweiter Stufe im Rahmen der Kostenverteilung erfolgen. Die Trennung der entsprechenden Kosten dürfte dabei nicht allzu leicht fallen, da den zu beauftragenden Werkunternehmen gegenüber die Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erläutert werden muss, um eine entsprechende Kostentrennung bei der späteren Kostenverteilung anhand der Rechnungen vornehmen zu können. Weitere Unwägbarkeiten folgen, sofern einzelne Eigentümer die Herstellung des Sondereigentums nicht verlangen. Der BGH betont mehrfach, dass die Gemeinschaft dieses nur auf Verlangen herstellen müsse. Ob sie es auch ohne Verlangen und auf Kosten des Sondereigentümers herstellen kann, ist mindestens zweifelhaft.
Der BGH hat im letzten Jahr mit Urteilen vom 28.03., 23.05. und 10.10. den Rahmen für den Umgang mit baulichen Veränderungen und deren anschließender Nutzung abgesteckt.
Worum ging es?
Am 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) hatte sich der BGH mit der Frage der unbilligen Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG) eines Wohnungseigentümers durch den von dem Betrieb ausgehenden tieffrequenten Schall einer zu installierenden Klimaanlage zu beschäftigen. Per Beschluss wurde dem Eigentümer des Penthouses die Installation eines Split-Klimagerät auf eigene Kosten gestattet. Nähere Regelungen zum Betrieb des Geräts enthielt der Beschluss nicht. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung gingen gegen den Beschluss vor, da sie befürchteten, dass durch den späteren Betrieb der Klimaanlage Lärmgrenzwerte überschritten werden würden.
Der BGH entschied, dass bei der Bewertung, ob eine bauliche Veränderung zu einer unbilligen Benachteiligung führt, im Grundsatz nur durch die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen zu berücksichtigen sind. Nicht maßgeblich seien bloße Auswirkungen des späteren Gebrauchs. Etwas anderes könne nur gelten, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident sei, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung einhergehen wird.
Im Folgenden stellte der BGH zudem klar, dass die Bestandskraft eines Beschlusses über bauliche Veränderungen Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer gegen den Bauwilligen wegen Immissionen im räumlichen Bereich des Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht ausschließe. Nutze ein Eigentümer eine gestattete bauliche Veränderung unter Missachtung von – beispielsweise – Lärmschutzbestimmungen oder führe die Nutzung zu einem sonstigen Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, schütze ihn die vorherige bestandskräftige Gestattung der baulichen Veränderung nicht vor sich daraus ergebenden Unterlassungsansprüchen. Dies wird in der Regel aber lediglich dazu führen, dass die Nutzung der baulichen Veränderung zeitlich zu beschränken sei.
Weiterhin stellte der BGH klar, dass es im Rahmen des Beschlusses über die bauliche Veränderung nicht bereits einer flankierenden Nutzungsregelung bedürfe. Die GdWE könne solche Regelungen auch noch im Nachhinein beschließen, z.B. durch Bestimmungen in der Hausordnung.
Ebenfalls zu einem Split-Klimagerät entschied der BGH gleichermaßen am 23.05.2025 (Az. V ZR 128/24).
Auch am 10.10.2025 (Az. V ZR 192/24) hatte der BGH über die Frage der Nutzung einer beschlossenen baulichen Veränderung zu befinden, dem jedoch ein anderer, in seinen Grundlagen allerdings vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag. Die Eigentümer einer Wohneinheit im Erdgeschoss bauten in Räume im Kellergeschoss, welche als „Kellerraum“ bezeichnet waren und an denen ihn ein Sondernutzungsrecht zustand, eine Toilette samt Anschluss an die Frisch- und Abwasserleitung, ein Leerrohr für die Verlegung eines TV-Kabels sowie eine geflieste Nasszelle mit Tür, Dusch, WC, Wachsbecken und Spülbecken samt Anschlüssen und drei selbstversorgte Heizkörper ein. Diese baulichen Veränderungen wurden mit Beschluss nachträglich genehmigt. Ein Eigentümer wandte sich hiergegen mit dem Einwand, dass die Räume durch die Baumaßnahmen nunmehr als Wohnraum genutzt werden könnten, was der vorgesehenen Nutzung als Keller widerspreche.
Die gegen den Beschluss über die bauliche Veränderung gerichtete Anfechtungsklage wies der BGH ab. Die baulichen Veränderungen stünden nicht per se im Widerspruch zu der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Zweckbestimmung. Eine Anfechtbarkeit liegt so lange nicht vor, wie die vereinbarte Zweckbestimmung auch noch nach Vornahme der baulichen Veränderung möglich ist. Zwar würde die Wohnnutzung von Kellerräumen der Vereinbarung widersprechen, eine Nutzung als Hobbyraum sei hingegen zulässig, da sich nicht mehr störe, als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum. Allein der Umstand, dass die Umbauten dazu führten, dass die Räume nicht bloß als Hobby- sondern auch als Wohnraum genutzt werden könnten, führe nicht zu einer Anfechtbarkeit der Beschlüsse über die bauliche Veränderung. Der Beschluss über die bauliche Veränderung genehmige die vereinbarungswidrige Nutzung nicht. Der Gemeinschaft stünde weiterhin ein Unterlassungsanspruch bei vereinbarungswidriger Nutzung zu. Es müsse insofern zwischen der baulichen Veränderung und der nachgelagerten Nutzung differenziert werden.
Fazit
Der BGH legt die durch das WEMoG geschaffene Rechtslage nach der Intention des Gesetzgebers veränderungsfreundlich aus, indem er Beschlüsse über bauliche Veränderungen dem Grunde nach nur anhand der Veränderungssperren aus § 20 Abs. 4 WEG misst. Der Gemeinschaft kommt damit ein weiter Spielraum hinsichtlich der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen zu.
Zudem wird durch die Differenzierung zwischen baulicher Veränderung und Nutzung die Vorbereitung und Fassung entsprechender Beschlüsse schlank gehalten. Es ist nicht erforderlich, jede Art der Nutzung im Voraus abzuwägen und entsprechende Nutzungsregelung zu beschließen.
Dies heißt wiederum nicht, dass der Gemeinschaft vollends freie Hand gelassen wird und jegliche Nutzung aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses legitimiert wird.
Für die Gemeinschaft und insbesondere für bauwillige einzelne Eigentümer ist es daher ratsam, bereits im Voraus der Maßnahme über deren spätere Nutzung nachzudenken, wäre es doch äußerst untunlich, wenn ein Elektrofahrzeug nicht nachts geladen werden könnte, weil eine entsprechende Ladevorrichtung zu nahm am Schlafzimmerfenster eines Eigentümers errichtet wird und diese die Lärmgrenzwerte nachts überschreitet.
Unter den obigen Urteilen hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, welches Recht bei baulichen Veränderungen Anwendung findet, wenn diese bereits vor Inkrafttreten des WEMoG fertiggestellt waren.
In beiden Fällen hatten Eigentümer ohne notwendigen Beschluss bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, einmal die Installation einer Photovoltaikanlage an einem Balkongeländer, einmal die Installation eine Klima-Split-Geräts, deren Leitungen durch die Außenwand geführt wurden. Die Gemeinschaft verlangte von den Eigentümern in beiden Fällen die Beseitigung der baulichen Veränderung. Im Fall des Klima-Split-Geräts stand fest, dass die Installation vor dem 30.11.2020 fertiggestellt war, während das Berufungsgericht im Fall der Photovoltaikanlage zum Zeitpunkt der Fertigstellung keine Feststellungen getroffen hatte.
Der BGH entschied in einem ersten Schritt, dass auf eine bauliche Veränderung das Recht Anwendung findet, welches im Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung der Maßnahme galt.
Relevant ist diese Frage deshalb, weil der BGH bereits mit Urteil vom 21.03.2025 zum Az. V ZR 1/24 entschied, dass einem Rückbauverlangen gegen eine bauliche Veränderung eine Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden kann. Anders verhielt es sich hingegen zum alten Recht. Danach konnte der in Anspruch genommene Eigentümer einem Rückbauverlangen einen Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegenhalten.
Fazit
Möchte die Gemeinschaft gegen eine nicht beschlossene bauliche Veränderung eines einzelnen Eigentümers vorgehen, ist zunächst festzustellen, wann diese abgeschlossen war.
Wurde die bauliche Veränderung vor dem 30.11.2020 abgeschlossen, kann dem Rückbauverlangen unter Umständen ein Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF entgegengehalten werden.
Wurde die bauliche Veränderung demgegenüber nach 30.11.2020 – also unter Geltung des WEMoG – fertiggestellt, kann einem entsprechenden Rückbauverlangen ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie nach § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegengehalten werden. Allerdings ist es dem Eigentümer in diesen Fällen möglich, im Wege der Widerklage einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung ersetzen zu lassen.
BGH, Urt. v. 19.07.2024 – V ZR 139/23
Die Gemeinschaft beschloss die Erhebung einer Sonderumlage nach allgemeinem Verteilungsschlüssel (Verteilung der Verwaltungskosten zu gleichen Teilen) zur Finanzierung der Kosten einer Beschlussanfechtungsklage. Die jetzt klagenden Eigentümerinnen obsiegten im Vorprozess und vertraten die Auffassung, an den der Gemeinschaft durch diesen Prozess entstandenen Kosten nicht beteiligt werden zu können. Zu Unrecht, wie der BGH nunmehr entschied.
Seit dem 1.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 II 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren. Eine abweichende Regelung von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten erfordert, dass sie klar und eindeutig formuliert ist.
Ein Anspruch des erfolgreichen Anfechtungsklägers, durch Beschluss gem. § 16 II 2 WEG von den Prozesskosten der Gemeinschaft freigehalten zu werden, besteht, so dürfte der BGH zu verstehen sein, jedenfalls in aller Regel nicht.
Fazit
Die Entscheidung erleichtert die Abrechnung entsprechender Kosten für die Verwaltung. Sie sind schlicht als normale Kosten der Verwaltung nach allgemeinem Verteilungsschlüssel in die Abrechnung einzustellen. Eine etwaige Sonderumlage ist ebenfalls, vorbehaltlich eines abweichenden Beschlusses, nach allgemeinem Verteilungsschlüssel zu erheben.
Für die nicht anfechtenden Eigentümer verringert sich hierdurch faktisch das Prozessrisiko, da der anfechtende Eigentümer in jedem Fall, also unabhängig davon, ob er obsiegt oder unterliegt, die Kosten jedenfalls anteilig zu tragen hat.
Nachteilig ist die Entscheidung somit für den erfolgreich anfechtenden Eigentümer. Er obsiegt in dem Rechtsstreit, hat jedoch gleichzeitig einen Teil der hieraus entstehenden Kosten zu tragen. Dieses Ergebnis gründet jedoch auf der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft und ist aufgrund der Neuregelung des WEMoG hinzunehmen. Gerade in kleineren Gemeinschaften gilt es für Eigentümer somit, sich vor Erhebung einer Anfechtungsklage darüber im Klaren zu sein, dass sie in jedem Fall einen Teil der Prozesskosten tragen und diese in das Verhältnis zu dem von ihnen erstrebten Ergebnis zu setzen.
Ob ein abstrakt-genereller Beschluss gem. § 16 II 2 WEG dahingehend, dass der anfechtende Eigentümer im Fall einer erfolgreichen Anfechtung an den Kosten nicht zu beteiligen ist, im Fall einer Anfechtungsklage hiergegen Bestand hätte, hat der BGH nicht geklärt. Bedenken könnten jedenfalls insoweit bestehen, als dass das Verhältnis der Kostentragung durch diesen Beschluss nicht konkret festgelegt würde, sondern von der jeweiligen prozessualen Situation abhinge.
Bereits im März hatte der BGH zwei Entscheidungen zur Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen zu treffen.
In der ersten Entscheidung ging es um die Kostenverteilung bei der Instandsetzung einer Hydraulikhebeanlage von Mehrfachparkern. Die Gemeinschaft beschloss, dass die Kosten der Maßnahme ausschließlich von den jeweiligen Nutzern der Parkplätze auf den jeweils in Stand zu setzenden Mehrfachparkflächen zu tragen seien. Hiergegen wehrte sich der nunmehr ausschließlich mit den Kosten belastete Nutzer.
Ohne Erfolg! Die Gemeinschaft habe aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine weitreichende Beschlusskompetenz hinsichtlich der Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten. Das gilt, so der BGH, auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Bei der Anwendung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung, wie hier, den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
Auch die zweite Entscheidung des BGH fiel zugunsten der Gemeinschaft aus. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer Eigentümerversammlung im August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, die defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen (TOP 2) und dazu eine Fachfirma zu beauftragen (TOP 3), wobei die Kosten der Arbeiten durch den Kläger finanziert werden sollten (TOP 4c). Der Kläger war der Ansicht, die Beschlüsse über die Kostenverteilung würden nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn gleichzeitig geregelt werde, dass die Kosten für den künftigen Austausch von Fenstern im Bereich des Sondereigentums einzelner Eigentümer auch allein durch diese zu tragen sind, da andernfalls nicht gesichert sei, dass allein er mit der Kostentragung in diesem Fall belastet werde und im Übrigen zukünftige Erhaltungsmaßnahmen dennoch zu tragen habe.
Seine gegen den Kostenverteilungsbeschluss gerichtete Anfechtungsklage blieb erfolglos. Der BGH entschied: Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden, womit er sich zu seinem Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 164/09, BGHZ 186, 51 Rn. 17 ff. abgrenzte. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss. Denn hierfür sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalles in den Blick zu nehmen, die erst im Hinblick auf eine konkrete Maßnahme und nicht hypothetisch ermittelt werden können.
Fazit
Der BGH lässt der Gemeinschaft im Fall des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine lange Leine. Die Umverteilung von Kosten ist hiernach jedenfalls immer dann möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Dennoch muss auch ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Auch hierbei verbleibt der Gemeinschaft aber ein weiter Gestaltungsspielraum. Es ist ausreichend, wenn ein sachlich gerechtfertigter Verteilungsschlüssel gewählt wird. Der bestmögliche Verteilungsschlüssel muss aber nicht gefunden werden. Weiterhin unzulässig bleiben jedoch willkürliche Veränderungen der Kostenverteilung zulasten Einzelner.
Zum Sachverhalt
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Doppelhaushälften. An den an die jeweilige Haushälfte anschließenden Gartenflächen bestehen Sondernutzungsrechte. Die jeweiligen Eigentümer sind diesbezüglich für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und kostenpflichtig. Die Beklagten beabsichtigen gegen den Willen der Klägerin in dem von ihnen genutzten Gartenteil einen Swimmingpool zu errichten. Die Klägerin erhebt Unterlassungsklage mit dem Einwand, dass kein Beschluss gefasst wurde. Die Beklagten halten dem entgegen, dass ein Anspruch auf Errichtung des Swimmingpools gem. § 20 Abs. 3 WEG bestehe, da durch die Errichtung keine Nachteile für die Klägerin entstünden.
Entscheidung
Der Klägerin steht ein Unterlassungsanspruch gegen die Beklagten zu.
Bei der Errichtung eines Swimmingpools im Garten handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Nach dem WEMoG bedarf jede bauliche Veränderung eines Beschlusses. Auch das Bestehen eines Anspruchs auf bauliche Veränderung aus § 20 Abs. 3 WEG (ob ein solcher Anspruch vorliegend bestand, ließ der BGH offen) ändert hieran nichts. Weiterhin sah die Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Regelungen vor.
Kommt es zu keinem Gestattungsbeschluss, obwohl ein entsprechender Anspruch besteht, obliegt es dem Bauwilligen, eine Beschlussersetzungsklage zu erheben. Es obliegt dem Bauwilligen, die Voraussetzungen für die bauliche Veränderung zu schaffen. Die übrigen Eigentümer sollen nicht dazu gezwungen werden, gegen eine bauliche Veränderung ohne Beschluss Klage erheben zu müssen.
Fazit
Grundsätzlich bedarf nach der Entscheidung des BGH somit jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (auch wenn hierfür Sondernutzungsrechte bestehen) eines Beschlusses. Ausnahmen können zwar in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen werden, dies muss allerdings ausdrücklich geschehen. Ob eine Gemeinschaftsordnung wirklich vom Beschlusserfordernis abweichen oder lediglich einen Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen gewähren will (z.B. den nachträglichen Einbau eines Aufzugs), ist Frage des jeweiligen Einzelfalls.
Die Klage wurde noch vor Inkrafttreten des WEMoG erhoben, weshalb die klagende Eigentümerin prozessführungsbefugt war. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft seit Inkrafttreten des WEMoG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Hierzu gehört auch die Abwehr unzulässiger baulicher Veränderungen. Die Gemeinschaft hat somit über die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen zu entscheiden. Ob allein die Geltendmachung eines solchen Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, also ein Anspruch der Eigentümer auf eine entsprechende Beschlussfassung besteht, ist wiederum Frage des jeweiligen Einzelfalls.
Lediglich im Einzelfall kann durch eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums auch das Sondereigentum eines Eigentümers spezifisch beeinträchtigt sein (z.B. durch eine erhebliche Verschattung oder entstehende Lärmbelästigung), wodurch dieser einen Unterlassungsanspruch selbstständig geltend machen könnte.
Auch nach neuem Recht würde sich bis auf die Bezeichnung der Klägerseite jedoch wenig ändern. Ein Verwalter war nicht bestellt, weshalb die Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird, § 9b Abs. 1 S. 2 WEG. Da der betroffene Eigentümer von einer Beschlussfassung gem. § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen ist, die die Geltendmachung von Ansprüchen ihm gegenüber betrifft, könnte die klagende Eigentümerin das Verfahren auch nach heutigem Recht – allerdings für die Gemeinschaft – selbst betreiben.
Zum Sachverhalt
Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Beklagte ist ein Immobilienunternehmen, das das Grundstück im Jahr 2012 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte und die einzelnen Einheiten des Altbaus veräußerte. Im Folgenden stellte sich heraus, dass der Boden zum Teil mit Altlasten belastet war.
Die Wohnungseigentümer fassten mehrere Beschlüsse, die die gerichtliche Geltendmachung möglicher Ansprüche wegen der Altlasten im Innenhof und wegen der Altlasten in den straßenseitigen Vorgärten betrafen.
Mit der Klage beantragt die Klägerin im Wege der Leistungsklage volle und nicht quotenbeschränkte kaufrechtliche Nacherfüllung.
Neben weiteren Rechtsfragen insbesondere im Hinblick auf die Zulässigkeit hatte der BGH somit über die Frage zu entscheiden, ob die GdWE prozessführungsbefugt war.
Zur Entscheidung
Die GdWE ist – auch nach in Kraft treten des WEMoG – prozessführungsbefugt.
Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin folgt aus den in den Eigentümerversammlungen vom 22. Mai 2014 und vom 8. Oktober 2015 getroffenen Beschlüssen. Diese Beschlüsse begründen nicht nur auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung die Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Vielmehr besteht diese auch nach der während des Berufungsverfahrens in Kraft getretenen Neuregelung der Ausübungsbefugnis der GdWE in § 9a Abs. 2 WEG fort. Auf die Vergemeinschaftungsbeschlüsse kommt es an, da sich die Prozessführungsbefugnis entgegen der Hauptbegründung des Berufungsgerichts aus § 9a Abs. 2 WEG nicht herleiten lässt.
Zunächst geht der BGH ausführlich auf die bisherige Rechtslage zu Vergemeinschaftungsbeschlüssen ein. Ein Nachlesen der Entscheidung im Volltext ist daher empfehlenswert.
Im Weiteren geht der BGH ausführlich auf die nach Inkrafttreten des WEMoG erschienene Literatur ein, bevor er sich positioniert:
„Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gemäß § 9a Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann solche Rechte auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ob ein entsprechender Anspruch – wie hier – auf die kaufvertragliche Nachbesserungspflicht (§ 439 Abs. 1 BGB) gestützt wird oder sich aus dem Werkvertragsrecht ergibt, spielt hierfür keine Rolle.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestand bereits vor der Normierung der Ausübungsbefugnis in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aF durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl I S. 370) eine aus § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG aF abgeleitete Beschlusskompetenz, nach der die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss auf die dann allein zuständige GdWE übertragen werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f. mwN). […]
Der Gesetzgeber hat die Ausübungsbefugnis erstmals in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aF geregelt. […] Der gesetzlichen Regelung kam hinsichtlich der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums lediglich eine klarstellende Bedeutung zu. […] Der Senat hat dem dadurch Rechnung getragen, dass er die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche fortan nicht mehr allein auf die Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft, sondern auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 i.V.m. § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG aF gestützt hat (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 7; Urteil vom 20. September 2019 – V ZR 258/18, ZfIR 2020, 98 Rn. 7 f.).
Die Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG hat die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer unberührt gelassen.
Die Vorschrift erfasst jedenfalls die primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer nicht. Die Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne von § 9a Abs. 2 Fall 1 WEG, sondern aus dem jeweiligen Erwerbsvertrag. Sie erfordern auch keine einheitliche Rechtsverfolgung nach § 9a Abs. 2 Fall 2 WEG. […]
Eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer wird durch § 9a Abs. 2 WEG andererseits auch nicht ausgeschlossen. […] Die Beschlusskompetenz der GdWE ergibt sich in der Sache unverändert aufgrund der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG) sowie der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung.
Zum Sachverhalt
Die Klägerin vermietet Geschäftsräume bestehend aus einer Ladenfläche von ca. 1.100 qm, Nebenräumen, Lagerflächen, Büros u.ä. an die Beklagte. Diese musste ihr Geschäft ab dem 19.03.2020 aufgrund des Lockdowns I schließen. Ab dem 20.04.2020 durften Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von bis zu 800 qm wieder öffnen, Geschäfte wie das der Beklagten, die über eine größere Verkaufsfläche verfügten, durften wieder öffnen, wenn sie ihre Verkaufsfläche auf maximal 800 m² reduzierten. Die Geschäftsräume der Beklagten waren vom 19.03.2020 bis einschl. 03.05.2020 gänzlich geschlossen. Am 04.05.2020 fand eine Teileröffnung (800 qm) statt und am 11.05.2020 die vollständige Wiedereröffnung. Ab dem 16.12.2020 erfolgte die erneute Schließung des Einzelhandels mit Beginn des Lockdowns II; dieser dauerte in Schleswig-Holstein für den Einzelhandel bis einschließlich 07.03.2021.
Die Mieten für die Monate April und Mai 2020 sowie März 2021 zahlte die Beklagte nicht. Für Februar 2021 zahlte sie nur die Vorauszahlung auf die Betriebskosten (brutto).
Das Landgericht nahm eine pauschale Reduzierung der Miete um 50 % für den Zeitraum der Schließung an.
Zur Entscheidung
Die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des LG Flensburg hat überwiegend Erfolg.
Nach der Rechtsprechung des BGH komme im Fall einer pandemiebedingten Schließung von Geschäftsräumen eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Hierbei ist eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.
Heranzuziehen sind im Einzelnen folgenden Kriterien:
Nachteile beim Mieter:
Kompensationsleistungen Dritter:
Angewiesensein des Vermieters auf die Miete.
Dabei muss der Mieter – hier also die Beklagte – darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.
Auf dieser Grundlage ermittelt das Berufungsgericht die zu zahlende Miete gesondert für jeden Monat.
Fazit
Nach der Entscheidung des BGH, dass sich eine pauschale Reduzierung der Miete verbiete und eine umfassende Abwägung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen sei, womit die Entscheidung im Wesentlichen den Instanzgerichten übertragen wurde, ergeben sich aus dem Urteil erste Anhaltspunkte für die Handhabung solcher Fälle in Schleswig-Holstein.
