BGH, Urteil v. 11.11.2022 – V ZR 213/21

Zum Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Beklagte ist ein Immobilienunternehmen, das das Grundstück im Jahr 2012 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte und die einzelnen Einheiten des Altbaus veräußerte. Im Folgenden stellte sich heraus, dass der Boden zum Teil mit Altlasten belastet war.

Die Wohnungseigentümer fassten mehrere Beschlüsse, die die gerichtliche Geltendmachung möglicher Ansprüche wegen der Altlasten im Innenhof und wegen der Altlasten in den straßenseitigen Vorgärten betrafen.

Mit der Klage beantragt die Klägerin im Wege der Leistungsklage volle und nicht quotenbeschränkte kaufrechtliche Nacherfüllung.

Neben weiteren Rechtsfragen insbesondere im Hinblick auf die Zulässigkeit hatte der BGH somit über die Frage zu entscheiden, ob die GdWE prozessführungsbefugt war.

Zur Entscheidung

Die GdWE ist – auch nach in Kraft treten des WEMoG – prozessführungsbefugt.

Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin folgt aus den in den Eigentümerversammlungen vom 22. Mai 2014 und vom 8. Oktober 2015 getroffenen Beschlüssen. Diese Beschlüsse begründen nicht nur auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung die Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Vielmehr besteht diese auch nach der während des Berufungsverfahrens in Kraft getretenen Neuregelung der Ausübungsbefugnis der GdWE in § 9a Abs. 2 WEG fort. Auf die Vergemeinschaftungsbeschlüsse kommt es an, da sich die Prozessführungsbefugnis entgegen der Hauptbegründung des Berufungsgerichts aus § 9a Abs. 2 WEG nicht herleiten lässt.

Zunächst geht der BGH ausführlich auf die bisherige Rechtslage zu Vergemeinschaftungsbeschlüssen ein. Ein Nachlesen der Entscheidung im Volltext ist daher empfehlenswert.

Im Weiteren geht der BGH ausführlich auf die nach Inkrafttreten des WEMoG erschienene Literatur ein, bevor er sich positioniert:

„Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gemäß § 9a Abs. 2 WEG. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann solche Rechte auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ob ein entsprechender Anspruch – wie hier – auf die kaufvertragliche Nachbesserungspflicht (§ 439 Abs. 1 BGB) gestützt wird oder sich aus dem Werkvertragsrecht ergibt, spielt hierfür keine Rolle.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestand bereits vor der Normierung der Ausübungsbefugnis in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aF durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl I S. 370) eine aus § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG aF abgeleitete Beschlusskompetenz, nach der die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss auf die dann allein zuständige GdWE übertragen werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f. mwN). […]

Der Gesetzgeber hat die Ausübungsbefugnis erstmals in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aF geregelt. […] Der gesetzlichen Regelung kam hinsichtlich der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums lediglich eine klarstellende Bedeutung zu. […] Der Senat hat dem dadurch Rechnung getragen, dass er die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche fortan nicht mehr allein auf die Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft, sondern auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 i.V.m. § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG aF gestützt hat (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 7; Urteil vom 20. September 2019 – V ZR 258/18, ZfIR 2020, 98 Rn. 7 f.).

Die Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG hat die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer unberührt gelassen.

Die Vorschrift erfasst jedenfalls die primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer nicht. Die Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne von § 9a Abs. 2 Fall 1 WEG, sondern aus dem jeweiligen Erwerbsvertrag. Sie erfordern auch keine einheitliche Rechtsverfolgung nach § 9a Abs. 2 Fall 2 WEG. […]

Eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer wird durch § 9a Abs. 2 WEG andererseits auch nicht ausgeschlossen. […] Die Beschlusskompetenz der GdWE ergibt sich in der Sache unverändert aufgrund der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG) sowie der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung.

OLG Schleswig, Urteil v. 22.06.2022 – 12 U 116/21

Zum Sachverhalt

Die Klägerin vermietet Geschäftsräume bestehend aus einer Ladenfläche von ca. 1.100 qm, Nebenräumen, Lagerflächen, Büros u.ä. an die Beklagte. Diese musste ihr Geschäft ab dem 19.03.2020 aufgrund des Lockdowns I schließen. Ab dem 20.04.2020 durften Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von bis zu 800 qm wieder öffnen, Geschäfte wie das der Beklagten, die über eine größere Verkaufsfläche verfügten, durften wieder öffnen, wenn sie ihre Verkaufsfläche auf maximal 800 m² reduzierten. Die Geschäftsräume der Beklagten waren vom 19.03.2020 bis einschl. 03.05.2020 gänzlich geschlossen. Am 04.05.2020 fand eine Teileröffnung (800 qm) statt und am 11.05.2020 die vollständige Wiedereröffnung. Ab dem 16.12.2020 erfolgte die erneute Schließung des Einzelhandels mit Beginn des Lockdowns II; dieser dauerte in Schleswig-Holstein für den Einzelhandel bis einschließlich 07.03.2021.

Die Mieten für die Monate April und Mai 2020 sowie März 2021 zahlte die Beklagte nicht. Für Februar 2021 zahlte sie nur die Vorauszahlung auf die Betriebskosten (brutto).

Das Landgericht nahm eine pauschale Reduzierung der Miete um 50 % für den Zeitraum der Schließung an.

Zur Entscheidung

Die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des LG Flensburg hat überwiegend Erfolg.

Nach der Rechtsprechung des BGH komme im Fall einer pandemiebedingten Schließung von Geschäftsräumen eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Hierbei ist eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

Heranzuziehen sind im Einzelnen folgenden Kriterien:

Nachteile beim Mieter:

Kompensationsleistungen Dritter:

Angewiesensein des Vermieters auf die Miete.

Dabei muss der Mieter – hier also die Beklagte – darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

Auf dieser Grundlage ermittelt das Berufungsgericht die zu zahlende Miete gesondert für jeden Monat.

Fazit

Nach der Entscheidung des BGH, dass sich eine pauschale Reduzierung der Miete verbiete und eine umfassende Abwägung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen sei, womit die Entscheidung im Wesentlichen den Instanzgerichten übertragen wurde, ergeben sich aus dem Urteil erste Anhaltspunkte für die Handhabung solcher Fälle in Schleswig-Holstein.

BGH, Urteil v. 28.09.2022 – VIII ZR 338/21

Mit Beitrag vom 18. Juli 2022 (https://vdiv-nord.de/zu-den-anforderungen-der-auskunftspflicht-des-vermieters-bei-neuvermietung-nach-umfassender-modernisierung-nach-%c2%a7-556g-abs-1a-satz-1-nr-4-abs-4-%c2%a7-556f-satz-2-bgb/) haben wir das Urteil des BGH zum Az. VIII ZR 9/22 vorgestellt. Hierin ging es um die Anforderungen der Auskunftspflicht des Vermieters bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung. Im jetzigen Urteil beschäftigt sich der BGH mit den formellen Anforderungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung in einem laufenden Mietverhältnis.

Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf 438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als “Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung” bezeichnete Anlage beigefügt, die – weitgehend in tabellarischer Form – folgende Angaben enthält:

Die klagende Mieterin begehrt die Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam und der bereits gezahlte Erhöhungsbetrag zu erstatten sei. Sie war in den ersten beiden Instanzen erfolgreich.

Zur Entscheidung

Der BGH hat das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht.

Eine Untergliederung der für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten in einzelne Positionen ist nicht erforderlich.

Dem Mieter steht zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht, enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog.

Betreffen einzelne Modernisierungsmaßnahmen alle Wohnungen eines Gebäudes gleichermaßen, reicht es für die formelle Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens aus, dass der Vermieter hierauf hinweist und die Gesamtkosten der Maßnahme nach der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Ob diese Verteilung rechtmäßig ist, ist Teil der materiellen Prüfung des Mieterhöhungsverlangens.

Fazit

Der BGH bekräftigt mit diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechungslinie, wonach an die formelle Ordnungsmäßigkeit von Mieterhöhungsverlangen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die betrifft hingegen nicht die Prüfung der materiell-rechtlichen Seite. In einem gerichtlichen Verfahren ist die genaue Höhe der umlegbaren Kosten sowie deren Verteilung aufzuklären. Lediglich im Mieterhöhungsverlangen bedarf es einer derart detaillierten Aufschlüsselung nicht.

Die Ausführungen des BGH im Urteil des Parallelverfahrens vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 sind ebenfalls lesenswert.

BGH, Urteil v. 16.09.2022 – V ZR 69/21

Zum Sachverhalt:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu der Anlage gehören die Wohnungen der Beklagten und die gewerbliche Einheit der Klägerin. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die neben anderen Risiken auch Leitungswasserschäden abdeckt (sog. verbundene Gebäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rd. 85.000 € beliefen. Bislang ist die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto begleicht. Sie nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden sind. Aufgrund der Schadenshäufigkeit beträgt der in jedem Schadensfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7.500 €. Dies hat zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 % der Schäden erstattet. Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohneinheiten aufgetreten, verlangt die Klägerin mit ihrer auf zwei Anträge gestützten Beschlussersetzungsklage eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie will erreichen, dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden sind; auch verweist sie darauf, dass in ihrer Einheit bislang kein Schaden aufgetreten ist.

Der BGH hatte also die in der Instanzrechtsprechung umstrittene Frage zu entscheiden, ob der Selbstbehalt im Schadensfalle nach der allgemeinen Kostenverteilung umgelegt wird oder ob ein Wohnungseigentümer den Selbstbehalt prozentual nach der Schadensverteilung Gemeinschafts-/Sondereigentum zahlen muss.

Mit selbiger Frage musste sich bereits das LG Frankfurt a.M. beschäftigen. Es entschied, dass der Selbstbehalt nach allgemeinem Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umzulegen sei. Das Urteil haben wir bereits Ende Mai vorgestellt: Wer zahlt, wenn es nasse Füße gibt?

Zur Entscheidung:

Auch der BGH ist der Auffassung, dass der Selbstbehalt im Schadensfall auf alle Eigentümer umzulegen sei.

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – an dem Sondereigentum entstanden ist.

Die Vereinbarung eines Selbstbehalts stellt einen speziellen Fall der Unterversicherung dar, der jedoch der Gemeinschaft zugutekommt. In den häufigsten Fällen reduziert sich hierdurch die Versicherungsprämie, wodurch sich auch das Hausgeld verringert. Im vorliegenden Fall war der Selbstbehalt von der Versicherung als Bedingung für den Vertragsschluss gestellt worden. Auch hierbei dient der Selbstbehalt der Gemeinschaft, indem sie hierdurch ihre Pflicht, für eine angemessene Versicherung zu sorgen, erfüllt. Der Selbstbehalt stellt also auch in diesem Fall einen Teil der Versicherungsprämie dar, der als Gemeinschaftskosten i.S.d. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach allgemeinem Verteilungsschlüssel umzulegen ist.

Die Wohnungseigentümer können gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG jedoch einen anderen Verteilungsmaßstab beschließen. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers (wie der Klägerin) auf eine solche Beschlussfassung ist aber nur dann gegeben, wenn gemäß § 10 Abs. 2 WEG ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

AG Bottrop, Urteil v. 08.06.2022 – 20 C 30/21

Zum Sachverhalt (leicht vereinfacht):

Die Klägerin ist Mitglied einer WEG und ficht die auf der ETV am 25.10.2021 gefassten Beschlüsse an. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass sich Eigentümer auf einer Versammlung durch Ehepartner, andere Wohnungseigentümer und den Verwalter vertreten lassen können. Die Klägerin bevollmächtigte ihren Prozessvertreter mit der Teilnahme. Die Versammlung hat die Teilnahme des Prozessbevollmächtigten abgelehnt, sodass die Versammlung ohne eine Vertretung der Klägerin stattfand. Weder der Klägerin noch ihrem Ehemann war eine persönliche Teilnahme aufgrund ihres gesundheitlichen Zustands möglich. Die Klägerin beruft sich darauf, dass die Regelung der Teilungserklärung für sie eine unbillige Härte darstellt, da zwischen ihrem verstorbenen Ehemann, ihr, der Gemeinschaft und der Verwaltung bereits diverse Rechtsstreitigkeiten stattgefunden haben, sodass nicht davon auszugehen war, dass andere Eigentümer oder der Verwalter ihre Interessen ernsthaft vertreten würden.

Zur Entscheidung:

Das Gericht hat die Beschlüsse für unwirksam erklärt.

Grundsätzlich ist es möglich, dass Wohnungseigentümer sich auf einer Versammlung vertreten lassen. Nach ganz herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung ist es möglich, dass die Wohnungseigentümer den Kreis der Vertreter durch Vereinbarung beschränken.

„In Ausnahmefällen ist es aber […] den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die vereinbarte Vertretungsklausel zu berufen, nämlich dann, wenn die Vertretungsbeschränkung für den oder die betroffenen Eigentümer aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall nicht tragbar ist. Ein solcher Fall liegt hier vor.“

„Beide Eheleute waren nicht in der Lage, von der in der Gemeinschaftsordnung erlaubten Möglichkeit, den Ehepartner in die Versammlung zu schicken, Gebrauch zu machen. Die in der Gemeinschaftsordnung weiterhin vereinbarte Möglichkeit, sich durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten zu lassen, war den Klägern nicht zumutbar. Denn in einer willensbildenden Wohnungseigentümerversammlung haben die Kläger einen Anspruch darauf, auch argumentativ vertreten zu sein. Denn es ist aus verschiedenen Vorverfahren gleichen bzw. umgekehrten Rubrums gerichtsbekannt, dass die Rechtsauffassungen der Klägerin von denen der anderen Eigentümer abweichen und die Beeinflussung der Meinungsbildung durch einen andersdenkenden Eigentümer oder Verwalter wenig Erfolg versprochen hätte. Die Kläger waren daher berechtigt, ihren Prozessbevollmächtigten mit ihrer Vertretung in der Versammlung zu betrauen.“

Praxistipp:

Vor dem Verschicken jeder Einladung sollte in der Gemeinschaftsordnung nachgeschaut werden, ob es hier entsprechende Vertretungsregelungen gibt. Eine evtl. von der Verwaltung mit der Einladung verschickte Vollmacht sollte dementsprechend an die Regelungen der Gemeinschaftsordnung angepasst werden, um Diskussionen im Verlauf der Versammlung oder eine mögliche Beschlussanfechtung im Nachhinein zu vermeiden. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, ob die Verwaltung als Vertreter zugelassen ist. Sieht die Gemeinschaftsordnung z.B. vor, dass lediglich eine Vertretung durch Ehepartner, andere Eigentümer und Kinder zulässig ist, ist eine Vertretung durch den Verwalter grundsätzlich ausgeschlossen (LG Hamburg BeckRS 2016, 110459). Weist die Verwaltung fehlerhaft auf eine Vertretungsmöglichkeit hin, lässt dementsprechend durch Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene Vertreter zu und erfolgt aufgrund dessen eine Beschlussanfechtung, kann ein Regress der Gemeinschaft in Hinblick auf die Prozesskosten möglich sein. Ein solches Haftungsrisiko lässt sich in den meisten Fällen leicht vermeiden. Sollte es sich wie im vorliegenden Fall um eine anspruchsvollere Konstellation handeln und ggf. bedeutende Beschlüsse gefasst werden, empfiehlt sich die vorherige Konsultation eines spezialisierten Rechtsanwalts, um möglichen Haftungsrisiken vorzubeugen.

BGH, Urteil v. 18.05.2022 – VIII ZR 9/22

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin, eine GmbH, die über eine Registrierung gem. § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) (sog. Mietpreisbremse, nicht zu verwechseln mit dem sog. Mietendeckel, der vom BVerfG im April 2021 für verfassungswidrig erklärt wurde) geltend.

Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis. In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es: „Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache“.

Neben tiefgreifenden Fragen der Aktivlegitimation der Inkasso-GmbH, also der Berechtigung, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen, setzt sich der BGH mit einer Reihe prozessrechtlicher Fragen auseinander, welche hier nicht weiter erörtert werden sollen. Gegenstand dieser Besprechung soll lediglich sein, ob der im Mietvertrag enthaltene Hinweis den Anforderungen an eine Auskunft über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4, Abs. 4, 556f S. 2 BGB) genügt und ob die Vermieterin darüber hinaus nach Verlangen des Mieters (§ 556g Abs. 3 S. 1 BGB) auch Auskunft über die Vormiete (§§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1, 556e Abs. 1 BGB) erteilen muss.

Weiterhin stellte sich dem BGH die Frage, ob der Hinweis über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung auch den Anforderungen eines Hinweises über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 2, 556e Abs. 2 BGB genügt. Dies wäre für den Fall relevant, dass tatsächlich keine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f S. 2 BGB vorlag, da die Vermieterin sich dann gem. § 556e Abs. 2 BGB auf eine höhere Miete berufen könnte.

Zur Entscheidung:

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das “Ob” einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Dem hat die Beklagte nach den hier getroffenen erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, Rechnung getragen.

Die Auskunft nach §§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4, 556f S. 2 BGB (Auskunft über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) beinhaltet zugleich auch die Auskunft darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Ein Vermieter kann sich in dem Fall, dass sich herausstellt, dass keine umfassende Modernisierung gem. § 556f S. 2 BGB vorlag, also auch auf eine höhere Miete gem. § 556e Abs. 2 BGB berufen.

Das Tatbestandserfordernis des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach die begehrte Auskunft für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete “maßgeblich” sein muss, ist darauf ausgerichtet, dass der Vermieter nur über solche Tatsachen Auskunft zu erteilen hat, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen. Der dort vorgesehene Auskunftsanspruch soll es dem Mieter ermöglichen, “die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen”, und soll die “preisbildenden Tatsachen” sowie diejenigen Umstände umfassen, die der Mieter “zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f BGB-E)” benötigt (Senatsurteil vom 23. März 2022 – VIII ZR 133/20, juris Rn. 34 mwN). Hierzu gehört bei einem – wie hier – umfassend gehaltenen Rügeschreiben und Auskunftsverlangen auch die Höhe der Vormiete, die der Vermieter mangels Angabe vor Vertragsschluss zwar nicht sofort einwenden, wohl aber nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung geltend machen kann.

Anmerkung:

Die Anforderungen an eine Auskunft gegenüber dem Mieter vor Abgabe dessen Vertragserklärung in Bezug auf durchgeführte Modernisierungen sind damit nicht sehr hoch. Das bezieht sich allerdings nur auf die Auskunft VOR Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter. Die Anforderungen an eine Auskunft auf ein Auskunftsverlangen des Mieters sind ungleich höher. Gerade aufgrund der großen Anzahl von Inkassodienstleistern sollten solche Auskunftsverlangen des Mieters nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da sonst schnell unnötige Kosten auf den Vermieter zukommen können.

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2022 – 66 S 200/21

Zum Sachverhalt:

Der Kläger begehrt von dem beklagten Mieter Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung wegen Zahlungsverzugs. Er hat eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gestützt auf Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB sowie eine ordentliche Kündigung gestützt auf Zahlungsverzug gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen. Der Beklagte hat fristgemäß die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB geleistet, sodass die fristlose Kündigung unstrittig unwirksam geworden ist. Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Schonfristzahlung auch zum Unwirksamwerden der ordentlichen Kündigung geführt hat. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers mit Hinweis auf die Entscheidung des BGH vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20.

Zur Entscheidung:

Das LG Berlin folgt – entgegen der Entscheidung des BGH zu einem gleich gelagerten Sachverhalt – der Ansicht des AG, wonach auch die ordentliche Kündigung ebenfalls mit Schonfristzahlung unwirksam wird. Es führt hierzu aus:

„Der Kläger hegt die Erwartung, die eingeschränkten Wirkungen einer Schonfristzahlung seien im Ergebnis zugunsten seines Standpunktes vom Bundesgerichtshof “mehrfach geklärt” worden, weshalb das vorliegende Verfahren nicht ohne offenkundigen Rechtsverstoß zu einem anderen Ergebnis führen könne. So verständlich diese Erwartung aus der Sicht eines juristischen Laien erscheinen kann, entspricht sie nicht dem geltenden Rechtssystem. Zu der streitgegenständlichen Frage sind unterschiedliche Auffassungen begründbar, die im Rahmen der Anwendung des Gesetzes miteinander konkurrieren. Die Gerichte sind im Rahmen der richterlichen Unabhängigkeit berechtigt und nach den Maßgaben des von allen Richtern geleisteten Richtereides verpflichtet, die Antwort auf Rechtsfragen auf der Grundlage der Verfassung und der Gesetze “…nach bestem Wissen und Gewissen…” zu geben (vgl. die Eidesformel in § 38 Abs. 1 DRiG; insoweit gleichlautend § 2 Abs. 1 RiGBln). Die so beschriebene Pflicht, der eigenen – bestmöglich und gewissenhaft gebildeten – Überzeugung zu folgen, wird grundsätzlich nicht durch Entscheidungen und Auffassungen anderer Gerichte im Instanzenzug begrenzt.“

Nachfolgend legt das LG breit ausgeführt anhand der juristischen Auslegungsmethoden dar, warum es der vom BGH abweichenden Auffassung folgt. Die Wiedergabe dessen ersparen wir uns an dieser Stelle.

Anmerkung:

Da dies nicht der einzige Streit in mietrechtlichen Angelegenheiten zwischen dem LG Berlin und dem BGH ist (es ist an dieser Stelle auf die Rechtsprechung des BGH und des LG Berlin zur Mietminderung wegen Baustellenlärms zu verweisen, die hier bereits besprochen wurde), wird es wohl auch hierbei erneut zu einer Entscheidung des BGH kommen. Ungeachtet der Entscheidung des LG sollte in jedem Fall bei einer Kündigung gestützt auf Zahlungsverzug neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Diese sollte auch weiterhin, insbesondere außerhalb des Landgerichtsbezirks des LG Berlin, gerichtlich verfolgt werden. Im Zweifel steht der – wenn zugegebenermaßen langwierige – Weg zum BGH offen.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 01.04.2022 – 104 C 183/21

Zum Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung der vermieteten Wohnung nach fristloser Kündigung.

Im Vorfeld kam es im Badezimmer der Wohnung zu einem Wasserschaden, welche im Anschluss umfangreich instandgesetzt werden sollte (es sollten alle Sanitätsanlagen, Fliesen und der Bodenbelag entfernt werden).

Die Klägerin kündigte der Mieterin die Maßnahmen an, teilte dabei aber lediglich die durchzuführenden Maßnahmen mit. In der Folge konnte kein Termin für den Beginn der Arbeiten gefunden werden, sodass die fristlose Kündigung erfolgte.

Zur Entscheidung

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung zu, da die fristlose Kündigung unwirksam war.

Ein Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen zwar grundsätzlich zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB, dies setzt jedoch eine rechtzeitige Ankündigung voraus, sofern es sich nicht bloß um unerhebliche Einwirkungen handelt oder die Maßnahme zwingend sofort durchgeführt werden muss.

Ein Ausschluss der Pflicht zur Ankündigung war im zugrunde liegenden Sachverhalt nicht einschlägig, da sich der Wasserschaden bereits verwirklicht hatte und Sofortmaßnahmen zum Stopp des Wassers bereits erfolgt sind.

Die Ankündigung der Vermieterin war nicht ausreichend, sodass keine Duldungspflicht bestand und die fristlose Kündigung unwirksam ist.

§ 555a Abs. 2 BGB enthält zwar keine Aussagen dazu, welche zwingenden Inhalte eine Ankündigung enthalten muss, aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift ergibt sich jedoch, dass dem Mieter die Art der Maßnahme, deren voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer jedoch mitgeteilt werden müssen, damit dieser sich auf die Arbeiten einstellen und entsprechend planen kann.

Anmerkung

Wie so häufig im Wohnraummietrecht kommt es bei allen Mitteilungen in Ankündigungen penibel auf deren Inhalt an. Es sollte daher im Voraus genau geprüft werden, ob alle notwendigen Angaben enthalten sind.

BGH, Urteil v. 11.05.2022 – VIII ZR 379/20

Zum Sachverhalt

Die Klägerin schloss mit der Beklagten im Jahr 2004 einen Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum. Ausweislich des Mietvertrags war die beklagte Mieterin zur Übernahme der dort aufgelisteten Betriebskosten verpflichtet. Weiterhin enthielt der Vertrag eine Klausel, nach der die Vermieterin auf die Mieterin weitere Betriebskosten der Zweiten Berechnungsverordnung umlegen kann, insbesondere solche, die vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Im Jahr 2015 kündigte die klagende Vermieterin den Einbau von Rauchwarnmeldern an und teilte die voraussichtlichen Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder mit.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung des ausstehenden Betrags für die Miete der Rauchwarnmelder.

Entscheidung

Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohnraum – wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt – handelt.

Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als “sonstige Betriebskosten” (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 34).

Gemessen daran handelt es sich bei den – in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – nicht umlagefähig.

Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel.

Anmerkung

Das Urteil fügt sich in die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von verschiedenen Kosten für Rauchmelder ein und ist daher nicht allzu überraschend. Sollen die Kosten für die Anschaffung von Rauchwarnmeldern umgelegt werden, geht dies nur über eine Anschaffung und Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

BGH, Urteil v. 20.10.2021 – IV ZR 236/20 und LG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.05.2021 – 2-13 S 149/19

Das sog. Fugen-Urteil des BGH kennen wahrscheinlich einige, dennoch wollen wir es vorab noch einmal zusammenfassen:

In einem Wohngebäude entsteht ein Wasserschaden, weil Wasser durch eine undichte Silikonfuge im Bereich der Dusche austritt. Der Kläger verlangt Ersatz des entstandenen Schadens von der Wohngebäudeversicherung. In den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen der Beklagten heißt es:

Ҥ 3 Leitungswasser

  1. Bruchschäden innerhalb von Gebäuden
    Der Versicherer leistet Entschädigung für innerhalb von Gebäuden eintretende …

    a) …
    b) frostbedingte Bruchschäden an nachfolgend genannten Installationen:
    aa) Badeeinrichtungen, Waschbecken, Spülklosetts, Armaturen …
  2. Bruchschäden außerhalb von Gebäuden
  3. Nässeschäden
    Der Versicherer leistet Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden oder abhanden kommen. Das Leitungswasser muss aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) oder damit verbundenen Schläuchen, den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung, aus Klima-, Wärmepumpen oder Solarheizungsanlagen, aus Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie aus Wasserbetten und Aquarien ausgetreten sein. …”

Es kam bei der Entscheidung somit darauf an, ob es sich um ein versichertes Ereignis in diesem Sinne handelte. Das Gericht hatte folglich die Versicherungsbedingungen auszulegen. Der BGH entschied, dass ein „durchschnittlicher, um Verständnis bemühter Versicherungsnehmer bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und unter Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs“ die Bedingungen so versteht, dass das Ereignis nicht versichert sei. Es handele sich nicht um einen Bruchschaden, sodass nur die Einordnung als Nässeschaden in Frage käme. Der BGH gelangte weiterhin zu der Erkenntnis, dass ein Versicherungsnehmer das durch die undichte Silikonfuge austretende Leistungswasser auch nicht als versichertes Ereignis im Sinne von § 3 Nr. 3 einordnen würde. Satz 2 konkretisiere das „bestimmungswidrige austretende Leistungswasser“ dahingehend, dass es aus einer in irgendeiner Art und Weise mit dem Rohrsystem in Verbindung stehenden Vorrichtung austreten muss. Die Silikonfuge, die die Duschwanne mit der (gefliesten) Wand verbinde, würde jedoch keine Verbindung zum Rohrsystem aufweisen. Andernfalls wäre jedwedes durch undichte Fugen austretende Leistungswasser von der Klausel umfasst, wenn die Dusche nicht über eine Duschwanne verfügen würde, sondern komplett bodentief gefliest sei. Dies widerspräche jedoch dem Gesamtzusammenhang.

Die Versicherung hatte somit nach Urteil des BGH nicht für den Schaden einzustehen; die Klage blieb erfolglos.

Das LG Frankfurt hatte sich einige Monate zuvor zwar nicht mit Versicherungsbedingungen und der Leistungspflicht der Versicherung zu beschäftigen, auch hier ging es jedoch um einen Wasserschaden und eine Versicherung:

Die Versicherung leistete der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen nicht näher beschriebenen Leitungswasserschaden eine Entschädigung in Höhe von 13.950 €. Der Betrag entfiel zu 11.750 € auf Schäden im Bereich des Sondereigentums des klagenden Eigentümers und zu 2.250 € auf Schäden am Gemeinschaftseigentum. Der klagende Eigentümer verlangt von der beklagten Gemeinschaft Zahlung der 11.750 €. Die beklagte Gemeinschaft wendet ein, dass die Selbstbeteiligung in Höhe von 1.000 € nach dem Verhältnis der entstandenen Schäden zwischen dem Eigentümer und der Gemeinschaft aufzuteilen sei, dem Kläger somit nur ein Betrag in Höhe von ca. 10.900 € (11.750 € abzgl. anteiliger Selbstbeteiligung in Höhe von ca. 850 €) zustehe.

Dieser Ansicht folgte das LG als Berufungsgericht nicht und sprach dem Kläger den vollen Betrag zu. Das LG Frankfurt a. M. nimmt dabei Bezug auf ein Urteil des LG Karlsruhe ZWE 2019, 324: „Es überzeugt, dass der Selbstbehalt als Bestandteil der Prämie anzusehen ist, weil deren Höhe auch von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig ist. Da sämtliche Wohnungseigentümer von einer niedrigeren Prämie infolge eines Selbstbehalts profitieren, ergibt sich aus der zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 46) auch die Pflicht der Gemeinschaft, im Schadensfall den Selbstbehalt nicht dem einzelnen zufällig Geschädigten aufzubürden, sondern diesen zunächst als Verband zu übernehmen und anschließend im Rahmen der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer nach den entsprechenden Kostenanteilen (in der Regel nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 2 und Abs. 1 Satz 2 WEG) umzulegen. Auf ein Fehlverhalten der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über den Versicherungsvertrag kommt es – entgegen der zuerst genannten Ansicht (unter 1) – nicht an, da der Ausgleichsanspruch nicht auf einen verschuldensabhängigen Ersatzanspruch gestützt wird.“ (LG Karlsruhe, ZWE 2019, 324 Rn. 35-37).“

Zusammenfassung:

Bei der Frage, ob die Wohngebäudeversicherung für einen Leitungswasserschaden einzustehen hat, kommt es immer auf die konkreten Schadensumstände und Vertragsbedingungen an. Einige Versicherungen haben nach dem Urteil des BGH ihre Bedingungen angepasst, sodass auch die Konstellation, die dem Fall des BGH zu Grunde lag, als versichertes Ereignis angesehen wird. Andere Versicherungen leisten aus Kulanz Ersatz, wobei hierauf natürlich kein Anspruch besteht. Wiederum andere Versicherungen haben angekündigt, in solchen Fällen nicht zu leisten. Es kann sich also durchaus lohnen, bei der Versicherung nachzufragen und ggf. einen Versicherungswechsel in Erwägung zu ziehen.

In Anlehnung an das LG Frankfurt a. M. ist für den Fall, dass die Versicherung leistet, keine quotale Aufteilung des Selbstbehalts vorzunehmen. Dieser ist vielmehr in die Jahresabrechnung einzustellen.