BGH, Urteil v. 18.05.2022 – VIII ZR 9/22

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin, eine GmbH, die über eine Registrierung gem. § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) (sog. Mietpreisbremse, nicht zu verwechseln mit dem sog. Mietendeckel, der vom BVerfG im April 2021 für verfassungswidrig erklärt wurde) geltend.

Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis. In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es: „Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache“.

Neben tiefgreifenden Fragen der Aktivlegitimation der Inkasso-GmbH, also der Berechtigung, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen, setzt sich der BGH mit einer Reihe prozessrechtlicher Fragen auseinander, welche hier nicht weiter erörtert werden sollen. Gegenstand dieser Besprechung soll lediglich sein, ob der im Mietvertrag enthaltene Hinweis den Anforderungen an eine Auskunft über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4, Abs. 4, 556f S. 2 BGB) genügt und ob die Vermieterin darüber hinaus nach Verlangen des Mieters (§ 556g Abs. 3 S. 1 BGB) auch Auskunft über die Vormiete (§§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1, 556e Abs. 1 BGB) erteilen muss.

Weiterhin stellte sich dem BGH die Frage, ob der Hinweis über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung auch den Anforderungen eines Hinweises über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 2, 556e Abs. 2 BGB genügt. Dies wäre für den Fall relevant, dass tatsächlich keine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f S. 2 BGB vorlag, da die Vermieterin sich dann gem. § 556e Abs. 2 BGB auf eine höhere Miete berufen könnte.

Zur Entscheidung:

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur über das “Ob” einer solchen umfassenden Modernisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Dem hat die Beklagte nach den hier getroffenen erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, Rechnung getragen.

Die Auskunft nach §§ 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4, 556f S. 2 BGB (Auskunft über die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung) beinhaltet zugleich auch die Auskunft darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Ein Vermieter kann sich in dem Fall, dass sich herausstellt, dass keine umfassende Modernisierung gem. § 556f S. 2 BGB vorlag, also auch auf eine höhere Miete gem. § 556e Abs. 2 BGB berufen.

Das Tatbestandserfordernis des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach die begehrte Auskunft für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete “maßgeblich” sein muss, ist darauf ausgerichtet, dass der Vermieter nur über solche Tatsachen Auskunft zu erteilen hat, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen. Der dort vorgesehene Auskunftsanspruch soll es dem Mieter ermöglichen, “die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen”, und soll die “preisbildenden Tatsachen” sowie diejenigen Umstände umfassen, die der Mieter “zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f BGB-E)” benötigt (Senatsurteil vom 23. März 2022 – VIII ZR 133/20, juris Rn. 34 mwN). Hierzu gehört bei einem – wie hier – umfassend gehaltenen Rügeschreiben und Auskunftsverlangen auch die Höhe der Vormiete, die der Vermieter mangels Angabe vor Vertragsschluss zwar nicht sofort einwenden, wohl aber nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung geltend machen kann.

Anmerkung:

Die Anforderungen an eine Auskunft gegenüber dem Mieter vor Abgabe dessen Vertragserklärung in Bezug auf durchgeführte Modernisierungen sind damit nicht sehr hoch. Das bezieht sich allerdings nur auf die Auskunft VOR Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter. Die Anforderungen an eine Auskunft auf ein Auskunftsverlangen des Mieters sind ungleich höher. Gerade aufgrund der großen Anzahl von Inkassodienstleistern sollten solche Auskunftsverlangen des Mieters nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da sonst schnell unnötige Kosten auf den Vermieter zukommen können.

LG Berlin, Urteil vom 01.07.2022 – 66 S 200/21

Zum Sachverhalt:

Der Kläger begehrt von dem beklagten Mieter Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung wegen Zahlungsverzugs. Er hat eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gestützt auf Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB sowie eine ordentliche Kündigung gestützt auf Zahlungsverzug gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen. Der Beklagte hat fristgemäß die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB geleistet, sodass die fristlose Kündigung unstrittig unwirksam geworden ist. Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Schonfristzahlung auch zum Unwirksamwerden der ordentlichen Kündigung geführt hat. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers mit Hinweis auf die Entscheidung des BGH vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20.

Zur Entscheidung:

Das LG Berlin folgt – entgegen der Entscheidung des BGH zu einem gleich gelagerten Sachverhalt – der Ansicht des AG, wonach auch die ordentliche Kündigung ebenfalls mit Schonfristzahlung unwirksam wird. Es führt hierzu aus:

„Der Kläger hegt die Erwartung, die eingeschränkten Wirkungen einer Schonfristzahlung seien im Ergebnis zugunsten seines Standpunktes vom Bundesgerichtshof “mehrfach geklärt” worden, weshalb das vorliegende Verfahren nicht ohne offenkundigen Rechtsverstoß zu einem anderen Ergebnis führen könne. So verständlich diese Erwartung aus der Sicht eines juristischen Laien erscheinen kann, entspricht sie nicht dem geltenden Rechtssystem. Zu der streitgegenständlichen Frage sind unterschiedliche Auffassungen begründbar, die im Rahmen der Anwendung des Gesetzes miteinander konkurrieren. Die Gerichte sind im Rahmen der richterlichen Unabhängigkeit berechtigt und nach den Maßgaben des von allen Richtern geleisteten Richtereides verpflichtet, die Antwort auf Rechtsfragen auf der Grundlage der Verfassung und der Gesetze “…nach bestem Wissen und Gewissen…” zu geben (vgl. die Eidesformel in § 38 Abs. 1 DRiG; insoweit gleichlautend § 2 Abs. 1 RiGBln). Die so beschriebene Pflicht, der eigenen – bestmöglich und gewissenhaft gebildeten – Überzeugung zu folgen, wird grundsätzlich nicht durch Entscheidungen und Auffassungen anderer Gerichte im Instanzenzug begrenzt.“

Nachfolgend legt das LG breit ausgeführt anhand der juristischen Auslegungsmethoden dar, warum es der vom BGH abweichenden Auffassung folgt. Die Wiedergabe dessen ersparen wir uns an dieser Stelle.

Anmerkung:

Da dies nicht der einzige Streit in mietrechtlichen Angelegenheiten zwischen dem LG Berlin und dem BGH ist (es ist an dieser Stelle auf die Rechtsprechung des BGH und des LG Berlin zur Mietminderung wegen Baustellenlärms zu verweisen, die hier bereits besprochen wurde), wird es wohl auch hierbei erneut zu einer Entscheidung des BGH kommen. Ungeachtet der Entscheidung des LG sollte in jedem Fall bei einer Kündigung gestützt auf Zahlungsverzug neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Diese sollte auch weiterhin, insbesondere außerhalb des Landgerichtsbezirks des LG Berlin, gerichtlich verfolgt werden. Im Zweifel steht der – wenn zugegebenermaßen langwierige – Weg zum BGH offen.

AG Berlin-Mitte, Urteil v. 01.04.2022 – 104 C 183/21

Zum Sachverhalt

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung der vermieteten Wohnung nach fristloser Kündigung.

Im Vorfeld kam es im Badezimmer der Wohnung zu einem Wasserschaden, welche im Anschluss umfangreich instandgesetzt werden sollte (es sollten alle Sanitätsanlagen, Fliesen und der Bodenbelag entfernt werden).

Die Klägerin kündigte der Mieterin die Maßnahmen an, teilte dabei aber lediglich die durchzuführenden Maßnahmen mit. In der Folge konnte kein Termin für den Beginn der Arbeiten gefunden werden, sodass die fristlose Kündigung erfolgte.

Zur Entscheidung

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung zu, da die fristlose Kündigung unwirksam war.

Ein Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen zwar grundsätzlich zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB, dies setzt jedoch eine rechtzeitige Ankündigung voraus, sofern es sich nicht bloß um unerhebliche Einwirkungen handelt oder die Maßnahme zwingend sofort durchgeführt werden muss.

Ein Ausschluss der Pflicht zur Ankündigung war im zugrunde liegenden Sachverhalt nicht einschlägig, da sich der Wasserschaden bereits verwirklicht hatte und Sofortmaßnahmen zum Stopp des Wassers bereits erfolgt sind.

Die Ankündigung der Vermieterin war nicht ausreichend, sodass keine Duldungspflicht bestand und die fristlose Kündigung unwirksam ist.

§ 555a Abs. 2 BGB enthält zwar keine Aussagen dazu, welche zwingenden Inhalte eine Ankündigung enthalten muss, aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift ergibt sich jedoch, dass dem Mieter die Art der Maßnahme, deren voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer jedoch mitgeteilt werden müssen, damit dieser sich auf die Arbeiten einstellen und entsprechend planen kann.

Anmerkung

Wie so häufig im Wohnraummietrecht kommt es bei allen Mitteilungen in Ankündigungen penibel auf deren Inhalt an. Es sollte daher im Voraus genau geprüft werden, ob alle notwendigen Angaben enthalten sind.

BGH, Urteil v. 11.05.2022 – VIII ZR 379/20

Zum Sachverhalt

Die Klägerin schloss mit der Beklagten im Jahr 2004 einen Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum. Ausweislich des Mietvertrags war die beklagte Mieterin zur Übernahme der dort aufgelisteten Betriebskosten verpflichtet. Weiterhin enthielt der Vertrag eine Klausel, nach der die Vermieterin auf die Mieterin weitere Betriebskosten der Zweiten Berechnungsverordnung umlegen kann, insbesondere solche, die vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Im Jahr 2015 kündigte die klagende Vermieterin den Einbau von Rauchwarnmeldern an und teilte die voraussichtlichen Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder mit.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung des ausstehenden Betrags für die Miete der Rauchwarnmelder.

Entscheidung

Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohnraum – wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt – handelt.

Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als “sonstige Betriebskosten” (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 34).

Gemessen daran handelt es sich bei den – in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – nicht umlagefähig.

Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel.

Anmerkung

Das Urteil fügt sich in die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von verschiedenen Kosten für Rauchmelder ein und ist daher nicht allzu überraschend. Sollen die Kosten für die Anschaffung von Rauchwarnmeldern umgelegt werden, geht dies nur über eine Anschaffung und Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

BGH, Urteil v. 20.10.2021 – IV ZR 236/20 und LG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.05.2021 – 2-13 S 149/19

Das sog. Fugen-Urteil des BGH kennen wahrscheinlich einige, dennoch wollen wir es vorab noch einmal zusammenfassen:

In einem Wohngebäude entsteht ein Wasserschaden, weil Wasser durch eine undichte Silikonfuge im Bereich der Dusche austritt. Der Kläger verlangt Ersatz des entstandenen Schadens von der Wohngebäudeversicherung. In den Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen der Beklagten heißt es:

Ҥ 3 Leitungswasser

  1. Bruchschäden innerhalb von Gebäuden
    Der Versicherer leistet Entschädigung für innerhalb von Gebäuden eintretende …

    a) …
    b) frostbedingte Bruchschäden an nachfolgend genannten Installationen:
    aa) Badeeinrichtungen, Waschbecken, Spülklosetts, Armaturen …
  2. Bruchschäden außerhalb von Gebäuden
  3. Nässeschäden
    Der Versicherer leistet Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden oder abhanden kommen. Das Leitungswasser muss aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) oder damit verbundenen Schläuchen, den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung, aus Klima-, Wärmepumpen oder Solarheizungsanlagen, aus Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie aus Wasserbetten und Aquarien ausgetreten sein. …”

Es kam bei der Entscheidung somit darauf an, ob es sich um ein versichertes Ereignis in diesem Sinne handelte. Das Gericht hatte folglich die Versicherungsbedingungen auszulegen. Der BGH entschied, dass ein „durchschnittlicher, um Verständnis bemühter Versicherungsnehmer bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und unter Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs“ die Bedingungen so versteht, dass das Ereignis nicht versichert sei. Es handele sich nicht um einen Bruchschaden, sodass nur die Einordnung als Nässeschaden in Frage käme. Der BGH gelangte weiterhin zu der Erkenntnis, dass ein Versicherungsnehmer das durch die undichte Silikonfuge austretende Leistungswasser auch nicht als versichertes Ereignis im Sinne von § 3 Nr. 3 einordnen würde. Satz 2 konkretisiere das „bestimmungswidrige austretende Leistungswasser“ dahingehend, dass es aus einer in irgendeiner Art und Weise mit dem Rohrsystem in Verbindung stehenden Vorrichtung austreten muss. Die Silikonfuge, die die Duschwanne mit der (gefliesten) Wand verbinde, würde jedoch keine Verbindung zum Rohrsystem aufweisen. Andernfalls wäre jedwedes durch undichte Fugen austretende Leistungswasser von der Klausel umfasst, wenn die Dusche nicht über eine Duschwanne verfügen würde, sondern komplett bodentief gefliest sei. Dies widerspräche jedoch dem Gesamtzusammenhang.

Die Versicherung hatte somit nach Urteil des BGH nicht für den Schaden einzustehen; die Klage blieb erfolglos.

Das LG Frankfurt hatte sich einige Monate zuvor zwar nicht mit Versicherungsbedingungen und der Leistungspflicht der Versicherung zu beschäftigen, auch hier ging es jedoch um einen Wasserschaden und eine Versicherung:

Die Versicherung leistete der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen nicht näher beschriebenen Leitungswasserschaden eine Entschädigung in Höhe von 13.950 €. Der Betrag entfiel zu 11.750 € auf Schäden im Bereich des Sondereigentums des klagenden Eigentümers und zu 2.250 € auf Schäden am Gemeinschaftseigentum. Der klagende Eigentümer verlangt von der beklagten Gemeinschaft Zahlung der 11.750 €. Die beklagte Gemeinschaft wendet ein, dass die Selbstbeteiligung in Höhe von 1.000 € nach dem Verhältnis der entstandenen Schäden zwischen dem Eigentümer und der Gemeinschaft aufzuteilen sei, dem Kläger somit nur ein Betrag in Höhe von ca. 10.900 € (11.750 € abzgl. anteiliger Selbstbeteiligung in Höhe von ca. 850 €) zustehe.

Dieser Ansicht folgte das LG als Berufungsgericht nicht und sprach dem Kläger den vollen Betrag zu. Das LG Frankfurt a. M. nimmt dabei Bezug auf ein Urteil des LG Karlsruhe ZWE 2019, 324: „Es überzeugt, dass der Selbstbehalt als Bestandteil der Prämie anzusehen ist, weil deren Höhe auch von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig ist. Da sämtliche Wohnungseigentümer von einer niedrigeren Prämie infolge eines Selbstbehalts profitieren, ergibt sich aus der zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 46) auch die Pflicht der Gemeinschaft, im Schadensfall den Selbstbehalt nicht dem einzelnen zufällig Geschädigten aufzubürden, sondern diesen zunächst als Verband zu übernehmen und anschließend im Rahmen der Jahresabrechnung auf alle Wohnungseigentümer nach den entsprechenden Kostenanteilen (in der Regel nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 2 und Abs. 1 Satz 2 WEG) umzulegen. Auf ein Fehlverhalten der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über den Versicherungsvertrag kommt es – entgegen der zuerst genannten Ansicht (unter 1) – nicht an, da der Ausgleichsanspruch nicht auf einen verschuldensabhängigen Ersatzanspruch gestützt wird.“ (LG Karlsruhe, ZWE 2019, 324 Rn. 35-37).“

Zusammenfassung:

Bei der Frage, ob die Wohngebäudeversicherung für einen Leitungswasserschaden einzustehen hat, kommt es immer auf die konkreten Schadensumstände und Vertragsbedingungen an. Einige Versicherungen haben nach dem Urteil des BGH ihre Bedingungen angepasst, sodass auch die Konstellation, die dem Fall des BGH zu Grunde lag, als versichertes Ereignis angesehen wird. Andere Versicherungen leisten aus Kulanz Ersatz, wobei hierauf natürlich kein Anspruch besteht. Wiederum andere Versicherungen haben angekündigt, in solchen Fällen nicht zu leisten. Es kann sich also durchaus lohnen, bei der Versicherung nachzufragen und ggf. einen Versicherungswechsel in Erwägung zu ziehen.

In Anlehnung an das LG Frankfurt a. M. ist für den Fall, dass die Versicherung leistet, keine quotale Aufteilung des Selbstbehalts vorzunehmen. Dieser ist vielmehr in die Jahresabrechnung einzustellen.

AG München, Urteil vom 26.03.2021 – 414 C 22283/20

Zum Sachverhalt

Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung und verlangt vom Vermieter Rückzahlung der restlichen Mietsicherheit. Der Vermieter ist der Ansicht, dass er hierzu nicht verpflichtet sei, da das Umzugsunternehmen, welches von der Klägerin beauftragt wurde, beim Umzug das Treppenhaus beschädigt hat. Er erklärt die Aufrechnung.

Zur Entscheidung

Der Beklagte hat die Mietsicherheit an die Klägerin zurückzuzahlen.

Beim Treppenhaus handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum gem. § 5 Abs. 2 WEG. Gem. § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche gem. § 9a Abs. 1 WEG eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und gem. § 9a Abs 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausübt. Hierzu gehört auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dem Beklagten stand somit kein Schadensersatzanspruch aus der Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums zu, wodurch die erklärte Aufrechnung ins Leere ging.

Fazit

Die zunächst für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften nachteilig erscheinende Entscheidung birgt bei genauerer Betrachtung auch Vorteile. Zwar kann der vermietende Eigentümer Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht von der Mietsicherheit begleichen, allerdings ist dies dadurch gerechtfertigt, dass der Schaden ihn auch nur anteilig, nämlich in Höhe seines Miteigentumsanteils betrifft. Auch die Gemeinschaft kann nicht auf die Mietsicherheit zugreifen, allerdings handelt es sich bei dem Anspruch der Gemeinschaft gegen den Mieter nicht um einen Anspruch aus Mietvertrag, da zwischen der Gemeinschaft und dem Mieter kein Mietvertrag besteht. Vorteil dabei ist, dass § 548 Abs. 1 S. 1 BGB keine Anwendung findet (BGH NJW 2011, 2717). Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Mieter bei Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums verjähren also nicht wie Ansprüche aus Mietvertrag in sechs Monaten, sondern in der Regelverjährung. Sollte die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass der vermietende Eigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch seinen Mieter verursacht wurden, einzustehen hat, dürfte einer sofortigen Inanspruchnahme des Eigentümers durch die Gemeinschaft das Gebot zur gegenseitigen Rücksichtnahme entgegenstehen.

LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 – 65 S 202/21

Zum Sachverhalt

Die Beklagte zu 1) hat für ihren Bruder eine Wohnung angemietet, dem Vermieter diesen Umstand jedoch verschwiegen. Als der Vermieter erfuhr, dass nicht die Beklagte zu 1), also die Mieterin, sondern der Beklagte zu 2), ihr Bruder, die Wohnung ausschließlich bewohnte, kündigte er das Mietverhältnis gem. §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Die Beklagten wenden ein, dass die Kündigung unwirksam sei, da gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein Anspruch auf die Zustimmung zur Überlassung bestände.

Zur Entscheidung

Dieser Argumentation ist das LG mit folgenden Erwägungen nicht gefolgt.

Die Gebrauchsüberlassung erfasst nicht nur eine Weiter- oder Untervermietung, sondern jede Überlassung. Es ist unerheblich, ob der vollständige Besitz gewährt oder lediglich eine Mitbenutzung eingeräumt wird.

Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf in jedem Fall der Erlaubnis des Vermieters, § 540 Abs. 1 S. 1 BGB.

Ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von Wohnraum besteht nur

  1. wenn lediglich ein Teil des Wohnraums überlassen wird,
  2. das berechtigte Interesse des Mieters an der Überlassung erst nach Abschluss des Mietvertrags entsteht und
  3. kein Ausschluss gem. § 553 Abs. 1 S. 2 BGB vorliegt.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt scheitert ein Anspruch bereits daran, dass die ganze Wohnung überlassen wurde und dass die Anmietung bereits aus dem Zweck der Überlassung erfolgte, das Interesse also nicht erst nach Vertragsschluss entstand.

Es handelt sich auch noch um eine teilweise Überlassung des Wohnraums, wenn der Großteil einem Dritten überlassen wird und der Mieter bspw. lediglich ein Zimmer weiterhin nutzt, um dort sein Mobiliar einzulagern. Dies setzt eine zeitliche Begrenzung der Überlassung und eine Rückkehrabsicht des Mieters in die Mietwohnung voraus (vgl. BGH v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Typische Fälle hierfür sind Auslandssemester oder ein vorübergehender beruflich bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort.

Weiterhin stellt das Gericht darauf ab, dass die Mieterin mit ihrem Mann und ihren Kindern eine Wohnung in der gleichen Stadt bewohnt und aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes daher kein berechtigtes Interesse bestünde, einen zweiten Wohnsitz in der gleichen Stadt innezuhaben. Ob diese Erwägung durchgreifend ist, ist jedoch zweifelhaft. Zwar wird eine zweite Wohnung in der gleichen Stadt wohl bei Frage nach dem berechtigten Interesse Berücksichtigung finden müssen. Ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, dürfte jedoch unerheblich sein. Bereits für den Fall einer Eigenbedarfskündigung hat der BGH entschieden, dass der Wohnbedarf eines Eigentümers grundsätzlich nicht von den Gerichten zu beurteilen sei (BGH v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14). Auf das Interesse des Mieters an der Gebrauchsüberlassung dürfte ein angespannter Wohnungsmarkt ebenfalls keine Auswirkungen haben.

BGH, Urteil v. 25.02.2022 – V ZR 65/21

Zum Sachverhalt

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung in einer Mehrhausanlage. Die Verwalterin hat die Jahresabrechnungen getrennt nach Häuserkomplexen vorgenommen. Mit Urteil vom 31. Juli 2019 stellte das AG die Nichtigkeit des Beschlusses über die Abrechnung fest, da keine Untergemeinschaften gebildet worden waren. Auf der Versammlung aller Wohnungseigentümer vom 28.11.2019 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass in den Abrechnungen für die Jahre 2016 bis 2018 die Kostenzuordnung “wie bisher” erfolgen und eine neue Gesamtabrechnung in Form einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung erstellt werden solle. Der unter TOP 6.4 gestellte Antrag, die sofortige Abberufung der Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigen Gründen zum 31. Dezember 2019 zu beschließen, wurde abgelehnt.

Die Kläger fechten mit ihrer am 23. Dezember 2019 beim Gericht eingegangen Klage den Beschluss zu TOP 6.4 an und beantragen zudem, den abgelehnten Beschluss durch eine in das Ermessen des Gerichts zu stellende Entscheidung dahingehend zu ersetzen, dass die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags erfolge. Die Klage richtete sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Die Klage war in den beiden Vorinstanzen erfolglos.

Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen darauf gestützt, dass ein Abberufungsanspruch nur in Betracht käme, wenn für die Abberufung ein wichtiger Grund gem. § 26 Abs. 1 S. 3 u. 4 WEG aF vorliege und der Anspruchsteller die Abberufung innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung von den für die Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen verlangt habe. Darüber hinaus müssten die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Abberufung ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben. Die gerügten Verhalten der Verwalterin aus den Jahren 2012 und 2018 könnten nicht mehr bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Zur Entscheidung

Der BGH hat die vorigen Entscheidungen aufgehoben und die Sache mangels ausreichender Sachverhaltsaufklärung zurückverwiesen. Die Verneinung des Abberufungsanspruchs, die Abweisung der Anfechtungsanklage sowie die Abweisung der Klage auf Beschlussersetzung sei rechtsfehlerhaft.

Zunächst äußerte sich der BGH jedoch ausführlich zur Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer die richtigen Beklagten seien, wie folgt:

Für bis zum 30.11.2020 anhängig gewordene Beschlussersetzungsklagen gilt in analoger Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG weiter das bisherige Verfahrensrecht; insbesondere bleiben die übrigen Wohnungseigentümer die richtigen Klagegegner.

Inhaltlich entschied der BGH Folgendes:

Bei der Frage, ob ein Abberufungsanspruch der Kläger besteht, ist auf das neue Recht abzustellen. Im Rahmen der Beschlussersetzung ist rechtliche Beurteilungsgrundlage für die Prüfung, ob ein Anspruch auf Beschlussfassung besteht, das im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung geltende Recht.

Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes führt zu keiner Änderung der Anspruchsvoraussetzungen.

Ob ein Abberufungsanspruch gegeben ist, hat der Tatrichter auch nach neuem Recht in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. Mit welchem Gewicht länger zurückliegende Geschehnisse zu berücksichtigen sind, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung; allgemeingültige zeitliche Grenzen, jenseits derer Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich sind, gibt es nicht.

Ob ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters ausgeschlossen sein kann, wenn er diese nicht zeitnah zu dem letzten Vorfall, auf den die Forderung nach Abberufung gestützt wird, verlangt, kann hier offenbleiben. Denn die Kläger haben ihre Forderung nach Abberufung der Verwalterin unter anderem auf die ihrer Auffassung nach unzureichende Umsetzung des Urteils im Vorprozess gestützt; nachdem dieses am 31. Juli 2019 ergangen ist, kann ein Abberufungsverlangen in der Eigentümerversammlung vom 28. November 2019 nicht verspätet sein.

Anders als die Beschlussersetzungsklage ist die Anfechtungsklage nach dem zur Zeit der Beschlussfassung geltenden Recht, mithin hier nach altem Recht zu beurteilen.

Fazit

Für den Abberufungsanspruch eines Wohnungseigentümers kann auf die bisherige Rechtsprechung und Literatur zurückgegriffen werden. Bei der Frage, ob ein solcher Anspruch besteht, sind Pflichtverletzung des Verwalters nicht per se aufgrund einer längeren Dauer zwischen Pflichtverletzung und Anspruchsgeltendmachung unbedeutend.

Nicht verwechselt werden darf dies jedoch damit, dass der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss jederzeit ohne Grund abberufen werden kann. Ein mit ihm geschlossener Verwaltervertrag endet in diesem Fall spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

BGH, Urteil vom 19.01.2022 – VIII ZR 122/21

Zum Sachverhalt:

Ein Mieter hatte einen Inkassodienstleister damit beauftragt, die Rückerstattung zu viel gezahlter Miete zu erwirken sowie den Vermieter aufzufordern, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen.

Der Inkassodienstleister macht die von dem Mieter abgetretenen Ansprüche gerichtlich geltend.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass die Aufforderung des Inkassodienstleisters, künftig keine überhöhte Miete mehr zu verlangen, keine Forderungseintreibung, sondern eine Abwehr von Ansprüchen sei, was nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz unzulässig ist. Damit sei die Abtretung insgesamt nichtig.

Entscheidung:

Die Revision vor dem BGH hatte Erfolg.

Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine – einem registrierten Inkassodienstleister nicht gestattete – Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (Senatsurteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.).

LG Berlin, Urteil v. 22.10.2021 – 39 O 238/21

Zum Sachverhalt:

Die Klägerin hat an die Beklagte eine Gewerbeeinheit zum Betrieb eines Sanitätshauses vermietet. Der Mietvertrag enthält eine wirksame Betriebspflicht samt Vertragsstrafe.

Zum 15.06.2020 stellte die Beklagte Mieterin den Betreib ein und forderte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben auf, aufgrund der coronabedingten Umsatzeinbußen in Verhandlungen über eine Vertragsanpassung einzutreten. Sie wies darauf hin, dass eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses für sie vorstellbar sei. Nach Fristablauf kündigte die Beklagte das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 313 Abs. 3 BGB. Die Kläger verlangen von der Beklagten Zahlung der rückständigen Miete sowie der Vertragsstrafe.

Entscheidung:

Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Mietzahlung und Zahlung der Vertragsstrafe zu. Im Einzelnen führt das LG aus:

Da Sanitätshäuser nie von einer Schließung aufgrund der Corona-Pandemie betroffen waren, können diese regelmäßig keine Vertragsanpassung oder gar Kündigung des Vertrags verlangen.

Wegen Umsatzeinbußen kommt eine Vertragsanpassung allenfalls in Betracht, wenn sie existenzbedrohende Konsequenzen für den Mieter haben.

Nur weil sich der Vermieter weigert, Verhandlungen über eine Vertragsanpassung aufzunehmen, steht dem Mieter kein Rücktritts- oder Kündigungsrecht zu. Im Zweifel muss der Mieter die Vertragsanpassung gerichtlich durchsetzen.

Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht inkl. einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß hiergegen ist grundsätzlich nicht als eine i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessene Benachteiligung des Mieters zu werten. Damit folgt das LG Berlin der überwiegenden Rechtsprechung in Bezug auf die Corona-Pandemie und Gewerberaummietverhältnisse. Weiterhin greift es auf die Urteile des BGH vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 vor. Eine Zusammenfassung finden Sie auf der Seite des VDIV unter folgendem Link: https://vdiv.de/rg-details/bgh-faellt-urteil-zur-mietzahlungspflicht-bei-coronabedingter-geschaeftsschliessung