„Die neue, endlich gesetzlich verankerte Option zur virtuellen Durchführung von Eigentümerversammlungen ist mehr als ein digitaler Fortschritt. Sie ist ein notwendiger Schritt, um der Realität gerecht zu werden“, betont Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). Besonders profitieren Gemeinschaften von der neuen Flexibilität, wenn Eigentümer aus unterschiedlichsten Gründen nicht vor Ort sind oder ein Austausch öfter notwendig ist.
Nur 58 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und 61 Prozent der Mietobjekte sind bereits mit entsprechenden Geräten ausgestattet. Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter über 300 Immobilienverwaltungen. Die technische Umsetzung wird aber durch externe Faktoren erschwert: 55 Prozent der Verwaltungen nennen fehlende Dienstleister und Handwerker als größte Herausforderung. Dennoch sind 81 Prozent der teilnehmenden Unternehmen zuversichtlich, ihre verwalteten WEG-Objekte fristgemäß umzurüsten.
Klare Verträge als Basis erfolgreicher Verwaltung
Ein gut strukturierter Verwaltervertrag bildet die Grundlage für eine professionelle und rechtssichere Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen. Die Aufgaben der treuhänderischen Immobilienverwaltung werden immer komplexer, weshalb eine transparente Regelung von Rechten und Pflichten zwischen Eigentümern und Verwaltung elementar ist.
Seit der WEG-Reform gibt das Gesetz nicht mehr ausdrücklich vor, welche Aufgaben zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählen. Stattdessen können die Wohnungseigentümer per Beschluss individuelle Regelungen treffen. Diese neue Flexibilität erfordert transparente und rechtskonforme Vertragswerke, die auf die Bedürfnisse beider Vertragsparteien zugeschnitten sind.
Transparente Vergütung: Grundleistungen und besondere Leistungen
Ein Kernaspekt des neuen Mustervertrags ist die detaillierte Regelung der Verwaltervergütung, die zwei Leistungsarten vorsieht:
• Grundleistungen: Diese sind mit einer festen Pauschalvergütung abgegolten und umfassen die klassischen Aufgaben der Verwaltung.
• Besondere Leistungen: Diese werden gesondert vergütet, da sie über die regulären Verwaltungstätigkeiten hinausgehen (wie beispielsweise die Abwicklung von Versicherungsschäden, die Begleitung umfangreicher Bauprojekte oder die Durchführung mehrerer Eigentümerversammlungen pro Jahr).
Flexibilität durch individuell anpassbare Vertragsklauseln
Der Mustervertrag enthält einen umfassenden Leistungskatalog und ermöglicht zusätzlich individuelle Anpassungen an die spezifischen Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft. Mithilfe der enthaltenen Erläuterungen und Beispielklauseln kann der Vertrag dabei jeweils entsprechend angepasst werden. Dabei werden auch mögliche Unwirksamkeitsgründe aufgezeigt, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Neue Regelungen im Verwaltervertrag: Anpassungen an aktuelle Gesetzesänderungen
Der neue Mustervertrag wurde an die jüngste Rechtsprechung sowie gesetzliche Neuerungen angepasst. Die wichtigsten Änderungen umfassen:
• Klare Trennung zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen mit detaillierter Ausgestaltung.
• Definition der Grundleistungen bei der Übernahme einer Gemeinschaft.
• Regelung zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen.
• Konkretisierung der Einsichtnahmerechte für Beleg- und Rechnungsprüfung.
• Neuregelung von Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen.
In Deutschland gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen, verteilt auf 1,8 Millionen Wohngebäude. Rund 62 Prozent dieser Gebäude gehören zur Größenkategorie 3 bis 12 Einheiten. Die Verwaltung solcher vergleichsweisen kleinen Mehrfamilienhäuser wird zunehmend schwieriger, da immer mehr WEG aufgrund von Fachkräftemangel keine treuhänderische Immobilienverwaltung finden. Die Folge sind verwalterlose Gemeinschaften.
„Wir suchen innovative Ansätze, um diesen Negativtrend einzudämmen und Mut zu machen, sich wieder stärker mit kleineren Eigentümergemeinschaften zu beschäftigen. Das ist schwer, aber nicht unmöglich“ so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Um Innovationen in diesem Bereich zu fördern, widmet der VDIV daher in diesem Jahr die Auszeichnung „Immobilienverwaltung des Jahres 2025“.
„Die BID lehnt den Gesetzentwurf insgesamt ab und wird deshalb keine inhaltliche Stellungnahme abgeben. Damit die Branche ihren unverzichtbaren Beitrag zur Entspannung der Wohnungskrise leisten kann, sind stabile Rahmenbedingungen erforderlich. Der vorliegende Gesetzentwurf und insbesondere der Kabinettsbeschluss vom 11. Dezember 2024 zur Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse beeinträchtigen das Investitionsklima jedoch nachhaltig und tragen damit zur Verfestigung der Krise im Mietwohnungssektor bei, statt sie zu lösen.
Es zeugt nicht von Respekt des Bundesjustizministeriums den angesprochenen Verbänden und dem Themenkomplex Wohnen gegenüber, wenn am Freitagmittag eine Frist über das Adventswochenende bis Montag eingeräumt wird. Derartige Überrumpelungen haben wir zuletzt Ostern 2023 mit der geforderten Stellungnahme zu dem Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes erlebt. Gerade das für alle Bürgerinnen und Bürger zentrale Thema Wohnen verdient die professionelle Bearbeitung aller Beteiligten und keine Schnellschüsse im Wahlkampf“, kritisierte BID-Vorsitzender Dirk Salewski.
Um Millionen von Haushalten einen schnellen Glasfaseranschluss bis ins Haus zu ermöglichen, haben sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) und Tele Columbus, einer der führenden Glasfasernetzbetreiber in Deutschland, auf eine gemeinsame Position zum Glasfaserausbau verständigt. Die Hausverwaltungen stellen über acht Millionen Wohnungen in Deutschland, Tele Columbus will drei Millionen Haushalte mit einem schnellen Glasfaseranschluss bis in die Wohnung ausstatten.
Tele Columbus mit seiner Marke PŸUR und der VDIV Deutschland stellen in ihrem Positionspapier Musterverträge für Hausverwaltungen vor. Dabei bietet Tele Columbus den Mitgliedsunternehmen in ihren Gebieten den kompletten Ausbau und Betrieb von Glasfasernetzen bis in die Wohnung (Fiber to the Home / FTTH) kostenlos an. Dabei werden vier Glasfasern in jede Wohnung verlegt – für absolute Zukunftssicherheit und für intelligente Anwendungen im Wohnbereich.
Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen wird die Möglichkeit geschaffen, diese künftig rein virtuell durchzuführen – eine Maßnahme, die sowohl Zeit als auch Kosten spart und den Fachkräftemangel im Blick hat. Weiterhin werden der Einsatz von Steckersolargeräten und die Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen erleichtert.
Bundesweit sind laut Gesamtverband der Versicherer 95 Prozent aller Wohngebäude gegen Sturm und Hagel abgesichert; aber nur 54 Prozent der Gebäude haben eine Elementarschadenversicherung. Grundsätzlich deckt eine solche Versicherung Schäden ab, die durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen und Schneelast verursacht werden. Sie erweitert den Schutz einer standardmäßigen Wohngebäudeversicherung, die typischerweise nur bei Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel greift.
Die Diskussion um das Für und Wider einer Pflichtversicherung flammt seit der verheerenden Flut im Ahrtal 2021 immer wieder auf. Während die SPD und die Grünen sie als solidarisches System zur Risikoverteilung unterstützen, lehnt die FDP eine solche ab und setzt auf Eigenverantwortung. Die CDU/CSU schlug ein Modell vor, das eine Option zur Absicherung vorsieht, die abgewählt werden kann. Das Thema wurde bei der Jahreskonferenz der Cheffinnen und Chefs der Staats- und Senatskanzleien der Länder debattiert (18.-20.09.2024).
Der Verwaltertag wurde von der frisch ins Amt gewählten VDIV-Präsidentin Sylvia Pruß eröffnet. In ihrer Rede betonte sie die großen Herausforderungen, vor denen die Branche, aber auch die Gesellschaft beim Thema Wohnen und Gebäude zukünftig stehen. Dabei kritisierte sie die unzureichende Wohnungseigentumsquote, da Deutschland hier im europäischen Vergleich das Schlusslicht bilde. Ursachen dafür sind hinlänglich bekannt: hohe Baulandpreise, gestiegene Bauzinsen, teure Bau- und Sanierungskosten. Aber auch die hohen Kaufnebenkosten verhindern zunehmend den Erwerb von Wohnungseigentum, kritisierte Pruß.
Die gesetzlichen Anforderungen an Immobilienverwaltungen nehmen zu. Gleichzeitig besteht ein erhöhtes Haftungsrisiko und Anforderungen an Erreichbarkeit, Schnelligkeit und digitale Strukturen steigen. Die Auswirkungen des komplexen Arbeitsumfelds bestätigt eine eindrucksvolle Zahl: 98 Prozent der für das VDIV-Branchenbarometer 2024 befragten Immobilienverwaltungen erwarten einen steigenden Bedarf an Schulung und Weiterbildung.
Eine angemessene Vergütung für diese komplexe Dienstleistung ist daher Gradmesser, um qualitativ hochwertige Leistungen erbringen zu können. Verwaltungsunternehmen passen ihre Vergütungssätze an: Im Bestand sollen die Sätze bei WEG um durchschnittlich 13 Prozent, bei Mietverwaltung um 19 Prozent angehoben werden. Für 2023 wurde ein Anstieg der WEG-Vergütung um 5,9 Prozent auf durchschnittlich 26,60 Euro je Einheit und Monat ermittelt – verglichen mit dem Basisjahr 2010 ein reales Plus, unter Berücksichtigung der Inflationsrate, von durchschnittlich 0,30 Euro jährlich seitdem. Die Vergütungssätze in der Mietverwaltung lagen 2023 bei durchschnittlich 26,74 Euro je Einheit und Monat, einer realen Anpassung um lediglich plus 0,14 Euro pro Jahr, verglichen mit dem Referenzjahr 2010. Damit lagen die pro Jahr getätigten Anhebungen zuletzt unter der jährlichen Inflationsrate.
