Die Diskussion um die Abschaffung der Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter ist keineswegs beendet. Nachdem das Bundeskabinett am 5. November beschlossen hatte, die Fortbildungspflicht im Rahmen des Bürokratierückbaugesetzes zu streichen, formiert sich auf Länderebene deutlicher Widerstand. Am 19. Dezember steht das Vorhaben auf der Tagesordnung des Bundesrates.
Der Rechtsausschuss des Bundesrates empfiehlt ausdrücklich, die geplanten Änderungen kritisch zu überprüfen. In seiner Beschlussempfehlung stellt der Ausschuss klar, dass die Qualität und Zuverlässigkeit der Wohnimmobilienverwaltung ohne verbindliche Weiterbildungspflicht gefährdet ist. Wörtlich heißt es in der Drucksache 648/25: „Der Rechtsausschuss möchte im weiteren Gesetzgebungsverfahren prüfen lassen, ob zur Sicherstellung einer ausreichenden Qualität und Zuverlässigkeit von Dienstleistungen im Bereich der Wohnimmobilienverwaltung die Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter nicht besser erhalten bleiben sollte. Für die ordnungsgemäße Verwaltung von Wohnimmobilien seien aktuelle Kenntnisse in vielfältigen Rechtsbereichen und in Bezug auf technische Anforderungen erforderlich, die sich kontinuierlich und in kurzen Zeitabständen weiterentwickelten.“
Damit schließt sich der Rechtsausschuss der Kritik an, die der VDIV Deutschland gemeinsam mit einer breiten Allianz aus Branchenverbänden und Verbraucherschützern bereits in einer eigenen Stellungnahme und einem offenen Verbändebrief vorgebracht hatte. Die Annahme des Bundes, Qualifikation lasse sich durch Freiwilligkeit sichern, wird auf Länderebene offenkundig nicht geteilt. Faktisch widersprechen die Länder damit der Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums.
Trotz deutlicher Kritik aus nahezu allen Teilen der Immobilienwirtschaft und des Verbraucherschutzes hält das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) an seiner Absicht fest, die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter und -makler (§ 34c GewO) zu streichen. Der Gesetzentwurf zum sogenannten Bürokratierückbaugesetz stand heute auf der Tagesordnung des Bundeskabinetts und wurde dort beschlossen.
Das Bundesministerium hatte die Verbände zwar um Stellungnahmen gebeten, die gemeinsame und klar ablehnende Rückmeldung einer breiten Allianz aus über zwanzig Organisationen wurde jedoch ignoriert. Dieses Bündnis hatte auf Initiative des VDIV in einem offenen Brief eindringlich vor den Folgen einer solchen Entscheidung gewarnt: vor einem Rückschritt im Verbraucherschutz, vor neuen rechtlichen Unsicherheiten und vor einer Schwächung der Fachkompetenz in einem zentralen Wirtschafts- und Zukunftsbereich, mit steigenden Kosten für den Steuerzahler.
Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf heute beschlossen. In der Begründung heißt es, die Regierung setze auf „Vertrauen statt Regulierung“ und gehe davon aus, dass sich Verwalterinnen und Verwalter eigenverantwortlich fortbilden werden. Diese Argumentation ist realitätsfern: Es ist illusorisch anzunehmen, dass alle Gewerbetreibenden ohne verpflichtenden Rahmen regelmäßig in ihre fachliche Qualifikation investieren. Zudem ist es widersprüchlich, einerseits auf Eigenverantwortung zu verweisen und zugleich den Weiterbildungsaufwand gezielt reduzieren zu wollen. Die Bundesregierung scheint selbst nicht an die Wirksamkeit ihrer Annahme zu glauben.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) lehnt den Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE) zum Bürokratierückbaugesetz entschieden ab. Die geplante Abschaffung der gesetzlichen Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (§ 34c GewO) wäre ein gravierender Fehler mit weitreichenden Folgen für Verbraucherschutz, Rechtssicherheit und Klimapolitik.
Der VDIV Deutschland hat gemeinsam mit zahlreichen Verbänden aus der Immobilienbranche sowie dem Verbraucherschutz ein Bündnis initiiert, das sich in einem gemeinsamen Schreiben an das Ministerium gewandt und eine Kurskorrektur bei der Diskussion um die Weiterbildungspflicht gefordert hat.
Qualität ist kein bürokratisches Hindernis
Das Ziel, bürokratische Belastungen zu reduzieren, ist richtig, die vorgesehene Maßnahme aber kontraproduktiv. Die 2018 eingeführte Weiterbildungspflicht war Kompromiss und eine Basis für Professionalität, Transparenz und Rechtssicherheit im Interesse von Eigentümern, Mietern und Verwaltern gleichermaßen. Sie ersetzte den ursprünglich geplanten Sachkundenachweis und sichert seither die fachliche Mindestqualifikation einer Berufsgruppe, die Vermögenswerte in Billionenhöhe verwaltet.
Die Annahme des Ministeriums, eine freiwillige Fortbildung reiche aus, ist aus Sicht des VDIV Deutschland und der mitzeichnenden Verbände realitätsfern und riskant. Der Markt ist ohnehin angespannt. Vielen Immobilienverwaltungen fehlen Fachkräfte, immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften finden gar keine Verwaltung. Umso wichtiger ist ein verbindlicher Qualitätsrahmen, der Vertrauen und Fachkompetenz absichert.
Die politische Diskussion um eine grundlegende Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verliert an Dynamik. Inzwischen zeichnet sich ab: Das Gesetz bleibt in seiner Grundstruktur bestehen. Paragraph 71 mit der Verpflichtung, beim Einbau neuer Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, wird voraussichtlich unverändert bleiben. Der VDIV Deutschland hat Zahlen zur grundsätzlichen Machbarkeit energetischer Sanierungen in WEG erhoben.
Verwaltungen bleiben Stabilitätsanker der Immobilienbranche. Zugleich zeigt das Branchenbarometer: Wachstum, Digitalisierung, klimapolitische Vorgaben und Fachkräftemangel prägen die Entwicklung wie nie zuvor.
Mit einem prognostizierten Umsatzplus von durchschnittlich 7,8 Prozent erwarten die Verwaltungen bis Ende 2025 eine positive Entwicklung. Während kleinere Verwaltungen ihr Wachstum vor allem über Bestandszuwächse und Vergütungsanpassungen erzielen, setzen größere Unternehmen verstärkt auf Effizienzsteigerung – etwa durch Digitalisierung, Skaleneffekte und Prozessoptimierung – und den Ausbau von Sonderleistungen. Dabei steht die Verbesserung der Rentabilität und die Entlastung vom administrativen Aufwand im Vordergrund. Für 2025 planen WEG-Verwaltungen durchschnittlich Preisanpassungen von rund 12 Prozent, bei kleinen Objekten bis zu 17 Prozent. Ausschlaggebend sind dabei steigende Personalkosten, neue gesetzliche Anforderungen sowie der erhebliche Mehraufwand durch Einführung und Umsetzung digitaler Prozesse.
Bleibt eine betriebswirtschaftlich notwendige Vergütung aus, hat das spürbare Folgen: 57 Prozent der befragten Verwaltungen trennen sich bereits von Mandaten, die nicht den eigenen Rentabilitätsanforderungen entsprechen, 63 Prozent zudem von besonders zeitaufwändigen Objekten, die weiteres Wachstum verhindern. Knapp 14 Prozent nehmen überhaupt keine neuen Mandate mehr an, bei Kleinstverwaltungen sogar mehr als jedes fünfte Unternehmen. Gerade kleinere Eigentümergemeinschaften spüren dabei die Folgen und finden zunehmend keine Verwaltung mehr. Damit steigt die Zahl verwalterloser Gemeinschaften weiter, mit erheblichen Risiken für den Werterhalt der Immobilien und die Umsetzung gesetzlicher Vorgaben, die aufgrund von Unkenntnis häufig unterbleibt.
Die Bundesregierung legt mit dem Haushaltsentwurf 2026 den Rotstift an, ausgerechnet bei der klimapolitisch so entscheidenden Sanierungsförderung. Auch wenn die Bundesförderung für Effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) auf dem bisherigen Niveau bleiben soll, reicht das bei weitem nicht aus. Um die Klimaziele im Gebäudebestand zu erreichen, sind umfassende energetische Vollsanierungen zu Effizienzhäusern unabdingbar. Genau diese Maßnahmen drohen nun auf der Strecke zu bleiben.
Geht es nach dem aktuellen Entwurf, sollen die Mittel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden um fast ein Fünftel gekürzt werden – von bislang 15,3 auf nur noch 12,1 Milliarden Euro. Betroffen sind die Programme für Wohn- sowie Nichtwohngebäude (BEG WG und BEG NWG). Das bedeutet: Weniger Anreize für umfassende Sanierungsvorhaben, weniger Investitionen in die Zukunft und ein Rückschritt auf dem Weg zur Klimaneutralität bis 2045. Klimapolitik mit dem Rotstift war noch nie ein Erfolgsrezept und wird es auch diesmal nicht sein.
Das ist ein fatales Signal an die Praxis: Immobilienverwaltungen im ganzen Land setzen sich tagtäglich dafür ein, Eigentümergemeinschaften von zukunftsfähigen Sanierungskonzepten zu überzeugen. Dieses Engagement braucht Verlässlichkeit und keine haushaltspolitischen Bremsmanöver. Die politische Realität aber sieht anders aus – während sonntags der Klimaschutz beschworen wird, werden unter der Woche die finanziellen Grundlagen dafür gestrichen.
Die IT-Kosten in Immobilienverwaltungen steigen, vor allem durch den hohen Anteil von ERP-Systemen an den Gesamtausgaben. Dies ist ein zentrales Ergebnis des aktuellen Verwalter-Monitors.
ERP-Systeme bilden das digitale Fundament für die operativen Abläufe im Unternehmen und für kundenorientierte Prozesse. Mit einem durchschnittlichen Anteil von 55 Prozent am gesamten IT-Budget sind sie dabei mit Abstand der größte Kostenblock. Bei kleineren Verwaltungen klettert dieser Anteil sogar auf 62,4 Prozent. Zugleich steigen die Aufwendungen dynamisch: 70,6 Prozent der Verwaltungen berichten von höheren ERP-Kosten als im Vorjahr, im Schnitt um 27,6 Prozent. Zusätzliche Module für CRM, Kundenportale oder automatisierte Workflows verursachen darüber hinaus bis zu 40 Prozent Mehrkosten pro verwalteter Einheit.
Doch trotz dieser Investitionen genügen derzeit viele ERP-Systeme den gestiegenen Anforderungen nicht. Fehlende Schnittstellen, geringe Anpassungsfähigkeit und mangelnde Innovationskraft hemmen die digitale Transformation. Die Integration neuer Technologien wie KI oder automatisierter Prozesse ist in zahlreichen Systemen nur bedingt möglich, was dazu führt, dass viele Verwaltungen die Innovationsfähigkeit ihrer derzeitigen ERP-Systeme zunehmend in Frage stellen.
Eine Konsequenz daraus ist: 21 Prozent der Verwaltungen planen oder erwägen einen Anbieterwechsel, ein Schritt, der mit durchschnittlich 27 Prozent höheren IT-Ausgaben verbunden ist.
Die beginnende Versammlungssaison markiert eine neue Ära für viele Wohnungseigentümergemeinschaften: Erstmals dürfen Versammlungen vollständig virtuell stattfinden. Ein längst überfälliger Fortschritt, der nun in der Praxis ankommt. Angesichts steigender Anforderungen, wachsender Sanierungsbedarfe und knapper personeller Ressourcen bietet die digitale Option eine dringend benötigte Entlastung für alle Beteiligten.
„Die neue, endlich gesetzlich verankerte Option zur virtuellen Durchführung von Eigentümerversammlungen ist mehr als ein digitaler Fortschritt. Sie ist ein notwendiger Schritt, um der Realität gerecht zu werden“, betont Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). Besonders profitieren Gemeinschaften von der neuen Flexibilität, wenn Eigentümer aus unterschiedlichsten Gründen nicht vor Ort sind oder ein Austausch öfter notwendig ist.
Die Novelle der Heizkostenverordnung (HKVO) verpflichtet Immobilienverwaltungen, bis zum 31. Dezember 2026 fernablesbare Messgeräte in Wohngebäuden installieren zu lassen und damit unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI) für alle Nutzer bereitzustellen. Die Ergebnisse einer aktuellen Umfrage des VDIV Deutschland zeigen, während die technische Umrüstung voranschreitet, gibt es bei der Bereitstellung der uVI enorme Hürden.
Nur 58 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und 61 Prozent der Mietobjekte sind bereits mit entsprechenden Geräten ausgestattet. Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter über 300 Immobilienverwaltungen. Die technische Umsetzung wird aber durch externe Faktoren erschwert: 55 Prozent der Verwaltungen nennen fehlende Dienstleister und Handwerker als größte Herausforderung. Dennoch sind 81 Prozent der teilnehmenden Unternehmen zuversichtlich, ihre verwalteten WEG-Objekte fristgemäß umzurüsten.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hat in Zusammenarbeit mit Haus & Grund Deutschland den Mustervertrag für die WEG-Verwaltung aktualisiert. Der modernisierte Vertrag berücksichtigt dabei jüngste Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes und die aktuelle Rechtsprechung. Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten damit eine verlässliche Vertragsgrundlage, die praxisnah gestaltet und rechtssicher ist.
Klare Verträge als Basis erfolgreicher Verwaltung
Ein gut strukturierter Verwaltervertrag bildet die Grundlage für eine professionelle und rechtssichere Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen. Die Aufgaben der treuhänderischen Immobilienverwaltung werden immer komplexer, weshalb eine transparente Regelung von Rechten und Pflichten zwischen Eigentümern und Verwaltung elementar ist.
Seit der WEG-Reform gibt das Gesetz nicht mehr ausdrücklich vor, welche Aufgaben zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählen. Stattdessen können die Wohnungseigentümer per Beschluss individuelle Regelungen treffen. Diese neue Flexibilität erfordert transparente und rechtskonforme Vertragswerke, die auf die Bedürfnisse beider Vertragsparteien zugeschnitten sind.
Transparente Vergütung: Grundleistungen und besondere Leistungen
Ein Kernaspekt des neuen Mustervertrags ist die detaillierte Regelung der Verwaltervergütung, die zwei Leistungsarten vorsieht:
• Grundleistungen: Diese sind mit einer festen Pauschalvergütung abgegolten und umfassen die klassischen Aufgaben der Verwaltung.
• Besondere Leistungen: Diese werden gesondert vergütet, da sie über die regulären Verwaltungstätigkeiten hinausgehen (wie beispielsweise die Abwicklung von Versicherungsschäden, die Begleitung umfangreicher Bauprojekte oder die Durchführung mehrerer Eigentümerversammlungen pro Jahr).
Flexibilität durch individuell anpassbare Vertragsklauseln
Der Mustervertrag enthält einen umfassenden Leistungskatalog und ermöglicht zusätzlich individuelle Anpassungen an die spezifischen Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft. Mithilfe der enthaltenen Erläuterungen und Beispielklauseln kann der Vertrag dabei jeweils entsprechend angepasst werden. Dabei werden auch mögliche Unwirksamkeitsgründe aufgezeigt, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Neue Regelungen im Verwaltervertrag: Anpassungen an aktuelle Gesetzesänderungen
Der neue Mustervertrag wurde an die jüngste Rechtsprechung sowie gesetzliche Neuerungen angepasst. Die wichtigsten Änderungen umfassen:
• Klare Trennung zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen mit detaillierter Ausgestaltung.
• Definition der Grundleistungen bei der Übernahme einer Gemeinschaft.
• Regelung zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen.
• Konkretisierung der Einsichtnahmerechte für Beleg- und Rechnungsprüfung.
• Neuregelung von Erhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen.
