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Ohne angemessene Vergütung keine Fachkräfte. Ohne Fachkräfte mehr verwalterlose Gemeinschaften. Ohne Digitalisierung kaum Aussichten auf Zukunft. Dieses Fazit ergeben die Zahlen des diesjährigen VDIV-Branchenbarometers.
Die gesetzlichen Anforderungen an Immobilienverwaltungen nehmen zu. Gleichzeitig besteht ein erhöhtes Haftungsrisiko und Anforderungen an Erreichbarkeit, Schnelligkeit und digitale Strukturen steigen. Die Auswirkungen des komplexen Arbeitsumfelds bestätigt eine eindrucksvolle Zahl: 98 Prozent der für das VDIV-Branchenbarometer 2024 befragten Immobilienverwaltungen erwarten einen steigenden Bedarf an Schulung und Weiterbildung.
Eine angemessene Vergütung für diese komplexe Dienstleistung ist daher Gradmesser, um qualitativ hochwertige Leistungen erbringen zu können. Verwaltungsunternehmen passen ihre Vergütungssätze an: Im Bestand sollen die Sätze bei WEG um durchschnittlich 13 Prozent, bei Mietverwaltung um 19 Prozent angehoben werden. Für 2023 wurde ein Anstieg der WEG-Vergütung um 5,9 Prozent auf durchschnittlich 26,60 Euro je Einheit und Monat ermittelt – verglichen mit dem Basisjahr 2010 ein reales Plus, unter Berücksichtigung der Inflationsrate, von durchschnittlich 0,30 Euro jährlich seitdem. Die Vergütungssätze in der Mietverwaltung lagen 2023 bei durchschnittlich 26,74 Euro je Einheit und Monat, einer realen Anpassung um lediglich plus 0,14 Euro pro Jahr, verglichen mit dem Referenzjahr 2010. Damit lagen die pro Jahr getätigten Anhebungen zuletzt unter der jährlichen Inflationsrate.
Damit wird der Weg frei für einen zeitnahen und verbesserten Meinungsaustausch für Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen, bei denen eine jährliche Präsenzversammlung nicht mehr ausreichen wird.
Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung damit eine weitere Versammlungsoption. Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (WEG § 23 Absatz 1a), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (WEG § 48 Absatz 6). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen.
Für den Änderungsantrag stimmte die Regierungskoalition und Die Linke. CDU/CSU und AfD lehnten diese ab. In einer zweiten Abstimmung über das Gesetz in der Fassung des Änderungsantrages stimmten alle Parteien mit Ausnahme der AfD zu.
Der VDIV Deutschland ist daher in einer Umfrage der Frage nachgegangen, ob sich dadurch die Zeiten für Eigentümerversammlungen verschieben und ob die Versammlungszeitpunkte bei der Annahme neuer WEG eine Rolle spielen.
Bereits heute beginnen 35,6 Prozent der Eigentümerversammlungen (ETV) vor 17 Uhr, viele davon um 15 Uhr. Das ergab eine aktuelle Befragung unter 656 Immobilienverwaltungen im Rahmen des VDIV-Verwalter-Monitors. Ein weiteres Ergebnis ist, dass über 90 Prozent der antwortenden Unternehmen einen Beginn der ETV vor 17 Uhr favorisieren. Über 53 Prozent sprechen sich für einen Beginn zwischen 15 und 17 Uhr aus, fast 32 Prozent sehen den Start der Versammlung zwischen 12 und bis 15 Uhr. Rund 83 Prozent der Unternehmen sehen für eine Zusammenarbeit mit Wohnungseigentümergemeinschaften einen Beginn der ETV vor 17 Uhr als sehr relevant an.
Mit dem aktuellen Zensus von 2022 gibt es nunmehr neue Daten zur Anzahl der Wohnungen und der Wohngebäude. Danach gibt es zwar mehr Wohneigentum, aber die Entwicklung von Wohnungseigentum war nur unterdurchschnittlich.
Bei der Anzahl der Wohnungen insgesamt wurde ein Plus von 6,3 Prozent verzeichnet (2011: 40.545.308, 2022: 43.106.589). Das heißt: über den Zeitraum von 11 Jahren sind 2.561.281 neue Wohnungen entstanden, im Durchschnitt etwa 232.844 pro Jahr. 2011 befanden sich davon 22,1 Prozent (8.956.419) in WEG, 2022 sind es nur noch 21,5 Prozent (9.277.939). In 11 Jahren sind in WEG nur 321.520 neue Wohnungen entstanden, durchschnittlich ca. 29.229 pro Jahr. Der rückläufige Anteil der WEG an der insgesamt steigenden Gesamtzahl, lässt sich mit einem Zuwachs bei den Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen um 16,8 Prozent (2011: 2.294.246, 2022: 2.679.282, + 385.036 Wohnungen, 35.003 im Durchschnitt pro Jahr) sowie privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen um 25,0 Prozent (2011: 2.183.194, 2022: 2.728.586, + 545.392 Wohnungen, 49.581 im Durchschnitt pro Jahr) erklären. Durch die steigende Gesamtanzahl liegen 2022 zwar 3,6 Prozent mehr Wohnungen in WEG als 2011, das Wachstum aber deutlich unter dem Gesamtanstieg.
Die gelernte Gartenbauingenieurin und Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft gründete 1996 ihre Immobilienverwaltung mit Niederlassungen in Berlin und Strausberg. Heute betreut die Pruß Hausverwaltung als Familienunternehmen rund 5.000 Verwaltungseinheiten in der Wohnungseigentumsverwaltung und in der Mietverwaltung. Seit mehr als 25 Jahren ist sie im Vorstand des Verbandes der Immobilienverwalter Berlin Brandenburg, seit 2008 als Vorsitzende und seit 2020 auch als Vizepräsidentin im Verband der Immobilienverwalter Deutschland.
Anlässlich der öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag zum „Erneuerbare-Energien-Gesetz“ – Solarpaket I erklärt der VDIV Deutschland: Der Ausbau von Solarstrom zum Gelingen der Klimawende ist richtig. Es ist daher vernünftig, Regelungen zu finden, die die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung voranbringen. Die im Solarpaket I beabsichtigten Erleichterungen zur Installation von Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach und Balkonkraftwerken sind jedoch in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht zeitnah umsetzbar. Somit werden rund 26 Prozent des Wohnungsbestandes nicht erreicht; Millionen von Bundesbürgern werden weiter massiv benachteiligt.
Für jede Anlage – egal ob Steckersolargerät oder PV-Anlage auf dem Dach des Mehrfamilienhauses – braucht es einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, will man hier etwas anbringen. Sowohl Dach als auch Balkonbrüstung oder Fassade sind Teil des Gemeinschaftseigentums. Hier liegt der Knackpunkt. Im Fall von Balkonkraftwerken etwa können diese nach geltendem Wohnungseigentumsrecht ohne besondere Begründung abgelehnt werden. Das würde sich erst mit der Einstufung als privilegierte Maßnahme in § 20 WEG ändern. Darüber hinaus dauert es bei einer jährlichen Eigentümerversammlung in Präsenz viel zu lange, bis darüber entschieden werden kann.
Bereits heute nutzen knapp ein Viertel (22,2 Prozent) der Unternehmen KI-Tools in der Verwaltung. 45,1 Prozent der an der Umfrage teilnehmenden Unternehmen planen eine Anwendung in naher Zukunft. Von automatisierten Buchhaltungsvorgängen bis zur Vorhersage von Markttrends bietet KI bereits aktuell einen breiten Anwendungsbereich. Damit verbunden sind Effizienz- und Rentabilitätssteigerungen. Am häufigsten wird KI derzeit in der Kundenkommunikation (55,4 Prozent der Anwender), gefolgt von Objektbeschreibungen (32,6 Prozent der Anwender) und der Erstellung von Content für Social-Media-Beiträge und E-Mail-Kampagnen (21,7 Prozent der Anwender).
Unternehmen, die KI bereits nutzen, sammelten dabei zu 84,9 Prozent positive oder überwiegend positive Erfahrungen. Allerdings wurden von diesen Verwaltungsunternehmen auch die Integration in bestehende Systeme (63,0 Prozent) und technische Herausforderungen (40,2 Prozent) als größte Hürden empfunden. Unter allen Teilnehmenden sind sich 55,1 Prozent sicher, dass KI Ressourcen freisetzt, 52,3 Prozent glauben, dass sie helfen kann, das Fachkräfteproblem zu lösen.
Vorgesehen ist, dass Wohnungseigentümer mit mindestens 75 Prozent abgegebener Stimmen beschließen dürfen, dass eine Eigentümerversammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung rein virtuell abgehalten werden kann (§ 23 II a WEG-E). Der VDIV sieht in diesem Gesetzentwurf einen längst überfälligen Schritt, um Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähig für die Zukunft zu machen und dem Fachkräftemangel in Immobilienverwaltungen zu begegnen. Zugleich bietet sich die Möglichkeit, die Anzahl der Eigentümer in der Versammlung zu erhöhen, da vielfach bisher nur eine geringe Anzahl der Stimmberechtigten an Präsenzversammlungen teilnahm. Vor dem Hintergrund künftiger Herausforderungen und erhöhter Kosten am Gemeinschaftseigentum bedarf es umfassender Informationen und Teilhabe. Die Erfahrungen der Corona-Pandemie zeigen, dass Beschlüsse in virtuellen Versammlungen auf eine breitere Basis gestellt werden und beschlossene Maßnahmen auf höhere Akzeptanz stoßen. Zugleich wird dem Anliegen Rechnung getragen, schneller zu Abstimmungen zu gelangen, um beispielsweise entsprechend zeitlich befristete Fördermittel in Anspruch nehmen zu können. Längere Anfahrtswege entfallen, Zeit und Kosten können optimiert werden.
Kostengünstiger und doch nutzerfreundlich bauen – dieses Ziel ist in der aktuellen Wirtschaftslage wichtiger denn je. Nach dem heute geltenden Baurecht muss auch und gerade beim Wohnungsbau eine Menge an technischen Reglungen und Standards beachtet werden, ohne Rücksicht darauf, ob und in welchem Umfang diese wirklich notwendig sind. Oft könnte ohne jede Einschränkung bei der späteren Nutzung einfacher und damit auch erheblich billiger gebaut werden, wenn es denn möglich wäre, dies zwischen Bauauftraggebern und Wohnungskäufern auf der einen – und den Bauausführenden und Auftragnehmern auf der anderen Seite rechtssicher vertraglich festzulegen. Da dies nach dem heute geltenden Recht kaum möglich ist, muss es darum gehen, rechtliche Wege zu finden, um vereinfachtes und kostengünstiges Bauen in der Praxis umsetzbar zu machen.
Unter dem Motto „Wir managen Zukunft“ gab Präsident Wolfgang D. Heckeler den Startschuss zum diesjährigen Deutschen Verwaltertag. Vor rund 1.200 Gästen betonte Heckeler dabei, dass die Politik zu verlässlichen Rahmenbedingungen zurückfinden muss und Querelen wie bei der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes der Vergangenheit angehören. Heckeler appellierte zudem daran, dass Politik und Gesetzgeber das praktisch Machbare im Blick behalten müssen. An Beispielen wie dem gesetzlich verpflichtenden hydraulischen Abgleich oder der Freischaltung von Förderprogrammen sollten die Belange von Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften stärker berücksichtigt werden. Ein Thema sprach der Präsident vordringlich an: die Einführung virtueller Eigentümerversammlungen als weitere Versammlungsform neben Präsenz- und Hybrid-Versammlung. „In Zeiten schnelleren Abstimmungsbedarfes, kürzerer Förderfristen sowie Handwerker- und Fachkräftemangel auch in Immobilienverwaltungen bedarf es neuer digitaler Abstimmungstools. Der Deutscher Bundestag täte gut daran, den nunmehr seit September vorliegenden Gesetzentwurf abschließend zu beraten“, so Wolfgang D. Heckeler.