In Deutschland gibt es rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen, verteilt auf 1,8 Millionen Wohngebäude. Rund 62 Prozent dieser Gebäude gehören zur Größenkategorie 3 bis 12 Einheiten. Die Verwaltung solcher vergleichsweisen kleinen Mehrfamilienhäuser wird zunehmend schwieriger, da immer mehr WEG aufgrund von Fachkräftemangel keine treuhänderische Immobilienverwaltung finden. Die Folge sind verwalterlose Gemeinschaften.
„Wir suchen innovative Ansätze, um diesen Negativtrend einzudämmen und Mut zu machen, sich wieder stärker mit kleineren Eigentümergemeinschaften zu beschäftigen. Das ist schwer, aber nicht unmöglich“ so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Um Innovationen in diesem Bereich zu fördern, widmet der VDIV daher in diesem Jahr die Auszeichnung „Immobilienverwaltung des Jahres 2025“.
„Die BID lehnt den Gesetzentwurf insgesamt ab und wird deshalb keine inhaltliche Stellungnahme abgeben. Damit die Branche ihren unverzichtbaren Beitrag zur Entspannung der Wohnungskrise leisten kann, sind stabile Rahmenbedingungen erforderlich. Der vorliegende Gesetzentwurf und insbesondere der Kabinettsbeschluss vom 11. Dezember 2024 zur Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse beeinträchtigen das Investitionsklima jedoch nachhaltig und tragen damit zur Verfestigung der Krise im Mietwohnungssektor bei, statt sie zu lösen.
Es zeugt nicht von Respekt des Bundesjustizministeriums den angesprochenen Verbänden und dem Themenkomplex Wohnen gegenüber, wenn am Freitagmittag eine Frist über das Adventswochenende bis Montag eingeräumt wird. Derartige Überrumpelungen haben wir zuletzt Ostern 2023 mit der geforderten Stellungnahme zu dem Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes erlebt. Gerade das für alle Bürgerinnen und Bürger zentrale Thema Wohnen verdient die professionelle Bearbeitung aller Beteiligten und keine Schnellschüsse im Wahlkampf“, kritisierte BID-Vorsitzender Dirk Salewski.
Um Millionen von Haushalten einen schnellen Glasfaseranschluss bis ins Haus zu ermöglichen, haben sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) und Tele Columbus, einer der führenden Glasfasernetzbetreiber in Deutschland, auf eine gemeinsame Position zum Glasfaserausbau verständigt. Die Hausverwaltungen stellen über acht Millionen Wohnungen in Deutschland, Tele Columbus will drei Millionen Haushalte mit einem schnellen Glasfaseranschluss bis in die Wohnung ausstatten.
Tele Columbus mit seiner Marke PŸUR und der VDIV Deutschland stellen in ihrem Positionspapier Musterverträge für Hausverwaltungen vor. Dabei bietet Tele Columbus den Mitgliedsunternehmen in ihren Gebieten den kompletten Ausbau und Betrieb von Glasfasernetzen bis in die Wohnung (Fiber to the Home / FTTH) kostenlos an. Dabei werden vier Glasfasern in jede Wohnung verlegt – für absolute Zukunftssicherheit und für intelligente Anwendungen im Wohnbereich.
Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen wird die Möglichkeit geschaffen, diese künftig rein virtuell durchzuführen – eine Maßnahme, die sowohl Zeit als auch Kosten spart und den Fachkräftemangel im Blick hat. Weiterhin werden der Einsatz von Steckersolargeräten und die Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen erleichtert.
Bundesweit sind laut Gesamtverband der Versicherer 95 Prozent aller Wohngebäude gegen Sturm und Hagel abgesichert; aber nur 54 Prozent der Gebäude haben eine Elementarschadenversicherung. Grundsätzlich deckt eine solche Versicherung Schäden ab, die durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen und Schneelast verursacht werden. Sie erweitert den Schutz einer standardmäßigen Wohngebäudeversicherung, die typischerweise nur bei Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel greift.
Die Diskussion um das Für und Wider einer Pflichtversicherung flammt seit der verheerenden Flut im Ahrtal 2021 immer wieder auf. Während die SPD und die Grünen sie als solidarisches System zur Risikoverteilung unterstützen, lehnt die FDP eine solche ab und setzt auf Eigenverantwortung. Die CDU/CSU schlug ein Modell vor, das eine Option zur Absicherung vorsieht, die abgewählt werden kann. Das Thema wurde bei der Jahreskonferenz der Cheffinnen und Chefs der Staats- und Senatskanzleien der Länder debattiert (18.-20.09.2024).
Der Verwaltertag wurde von der frisch ins Amt gewählten VDIV-Präsidentin Sylvia Pruß eröffnet. In ihrer Rede betonte sie die großen Herausforderungen, vor denen die Branche, aber auch die Gesellschaft beim Thema Wohnen und Gebäude zukünftig stehen. Dabei kritisierte sie die unzureichende Wohnungseigentumsquote, da Deutschland hier im europäischen Vergleich das Schlusslicht bilde. Ursachen dafür sind hinlänglich bekannt: hohe Baulandpreise, gestiegene Bauzinsen, teure Bau- und Sanierungskosten. Aber auch die hohen Kaufnebenkosten verhindern zunehmend den Erwerb von Wohnungseigentum, kritisierte Pruß.
Die gesetzlichen Anforderungen an Immobilienverwaltungen nehmen zu. Gleichzeitig besteht ein erhöhtes Haftungsrisiko und Anforderungen an Erreichbarkeit, Schnelligkeit und digitale Strukturen steigen. Die Auswirkungen des komplexen Arbeitsumfelds bestätigt eine eindrucksvolle Zahl: 98 Prozent der für das VDIV-Branchenbarometer 2024 befragten Immobilienverwaltungen erwarten einen steigenden Bedarf an Schulung und Weiterbildung.
Eine angemessene Vergütung für diese komplexe Dienstleistung ist daher Gradmesser, um qualitativ hochwertige Leistungen erbringen zu können. Verwaltungsunternehmen passen ihre Vergütungssätze an: Im Bestand sollen die Sätze bei WEG um durchschnittlich 13 Prozent, bei Mietverwaltung um 19 Prozent angehoben werden. Für 2023 wurde ein Anstieg der WEG-Vergütung um 5,9 Prozent auf durchschnittlich 26,60 Euro je Einheit und Monat ermittelt – verglichen mit dem Basisjahr 2010 ein reales Plus, unter Berücksichtigung der Inflationsrate, von durchschnittlich 0,30 Euro jährlich seitdem. Die Vergütungssätze in der Mietverwaltung lagen 2023 bei durchschnittlich 26,74 Euro je Einheit und Monat, einer realen Anpassung um lediglich plus 0,14 Euro pro Jahr, verglichen mit dem Referenzjahr 2010. Damit lagen die pro Jahr getätigten Anhebungen zuletzt unter der jährlichen Inflationsrate.
Damit wird der Weg frei für einen zeitnahen und verbesserten Meinungsaustausch für Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen, bei denen eine jährliche Präsenzversammlung nicht mehr ausreichen wird.
Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung damit eine weitere Versammlungsoption. Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (WEG § 23 Absatz 1a), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (WEG § 48 Absatz 6). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beruhen.
Für den Änderungsantrag stimmte die Regierungskoalition und Die Linke. CDU/CSU und AfD lehnten diese ab. In einer zweiten Abstimmung über das Gesetz in der Fassung des Änderungsantrages stimmten alle Parteien mit Ausnahme der AfD zu.
Der VDIV Deutschland ist daher in einer Umfrage der Frage nachgegangen, ob sich dadurch die Zeiten für Eigentümerversammlungen verschieben und ob die Versammlungszeitpunkte bei der Annahme neuer WEG eine Rolle spielen.
Bereits heute beginnen 35,6 Prozent der Eigentümerversammlungen (ETV) vor 17 Uhr, viele davon um 15 Uhr. Das ergab eine aktuelle Befragung unter 656 Immobilienverwaltungen im Rahmen des VDIV-Verwalter-Monitors. Ein weiteres Ergebnis ist, dass über 90 Prozent der antwortenden Unternehmen einen Beginn der ETV vor 17 Uhr favorisieren. Über 53 Prozent sprechen sich für einen Beginn zwischen 15 und 17 Uhr aus, fast 32 Prozent sehen den Start der Versammlung zwischen 12 und bis 15 Uhr. Rund 83 Prozent der Unternehmen sehen für eine Zusammenarbeit mit Wohnungseigentümergemeinschaften einen Beginn der ETV vor 17 Uhr als sehr relevant an.
Mit dem aktuellen Zensus von 2022 gibt es nunmehr neue Daten zur Anzahl der Wohnungen und der Wohngebäude. Danach gibt es zwar mehr Wohneigentum, aber die Entwicklung von Wohnungseigentum war nur unterdurchschnittlich.
Bei der Anzahl der Wohnungen insgesamt wurde ein Plus von 6,3 Prozent verzeichnet (2011: 40.545.308, 2022: 43.106.589). Das heißt: über den Zeitraum von 11 Jahren sind 2.561.281 neue Wohnungen entstanden, im Durchschnitt etwa 232.844 pro Jahr. 2011 befanden sich davon 22,1 Prozent (8.956.419) in WEG, 2022 sind es nur noch 21,5 Prozent (9.277.939). In 11 Jahren sind in WEG nur 321.520 neue Wohnungen entstanden, durchschnittlich ca. 29.229 pro Jahr. Der rückläufige Anteil der WEG an der insgesamt steigenden Gesamtzahl, lässt sich mit einem Zuwachs bei den Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen um 16,8 Prozent (2011: 2.294.246, 2022: 2.679.282, + 385.036 Wohnungen, 35.003 im Durchschnitt pro Jahr) sowie privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen um 25,0 Prozent (2011: 2.183.194, 2022: 2.728.586, + 545.392 Wohnungen, 49.581 im Durchschnitt pro Jahr) erklären. Durch die steigende Gesamtanzahl liegen 2022 zwar 3,6 Prozent mehr Wohnungen in WEG als 2011, das Wachstum aber deutlich unter dem Gesamtanstieg.
