Der Mieter und die Nachbarbaustelle – Zur Mietminderung bei Umfeldmängeln

BGH, Urteil v. 24.11.2021 – VIII ZR 258/19, Volltext: BeckRS 2021, 41081

Die sog. Bolzplatzentscheidung (BGH NJW 2015, 2177) sowie die Baulückenentscheidung (BGH NJW 2020, 2884) des BGH dürften hinlänglich bekannt sein. In beiden drehte es sich um die Mietminderung wegen sog. Umwelt- oder Umfeldmängel, also solcher Mängel, die nicht in der Mietsache selbst liegen, sondern in ihrer Umgebung. Hierbei handelt es sich meistens, wie auch in dem zugrunde liegenden Sachverhalt, um Lärm oder Schmutz. Die Kläger waren seit 2011 Mieter einer Wohnung in Berlin. Ab November 2017 errichtete die Streithelferin der Beklagten Vermieterin auf dem Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite mehrere Gebäude mit jeweils sechs bis acht Vollgeschossen samt Unterkellerung und Tiefgarage. Die Kläger machen wegen des Baulärms und der Staubentwicklung durch die Baumaßnahmen eine Mietminderung von – festhalten – 30 % geltend und klagen auf Rückzahlung.

Der BGH ist getreu dem Motto „Aller guten Dinge sind drei“ seinen bisherigen Entscheidungen gefolgt: Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien.

Fazit: Eine Mietminderung kommt bei „normalem“ Umweltlärm in aller Regel somit nicht in Betracht.

Veröffentlicht: 17. Februar 2022